商业租约房东完全指南

租约结构决定谁承担运营成本和现金流可预测性：

• 🏢 Gross：房东付税、保险、CAM——租金全包，租户预算简单；房东承担费用波动
• ⚖️ Modified Gross：部分费用租户按比例承担——介于 Gross 与 NNN
• 📋 NNN：租户付税 + 保险 + CAM——房东净收租金，现金流更可预测
• 🛍️ Percentage Rent：基础租金 + 超额销售额比例——商场/零售中心常用

💡 Landlord 目标：credit tenant + WALT 5–10 年 + minimal TI。

租户筛选：财务报表、商业计划、推荐信、个人担保（Personal Guaranty）——新创企业风险高，个人担保增强保障。

LOI（意向书）：约定租金、租期、TI、选项权——通常不具完全法律约束力，但是正式租约谈判基础。

房东谈判重点：租金递增、CAM 上限、TI 限额、违约救济、提前终止、保险责任。

CAM 对账：公共区域维护费按租户比例分摊——年度 reconciliation 多退少补。租约须明确 CAM 定义、可分摊项目、对账时间。

• 🔧 TI 津贴：设上限、装修标准、超支自付；可要求延长租期作交换
• 🏗️ Build-out：施工许可、工期、验收、Builder's Risk + GL 保险

⚠️ TI 超支常见——租约中明确超支责任和验收标准。

违约救济：Holdover rent 通常 1.5–2 倍；违约可锁门、驱逐、追偿——须遵守各州法律程序。

• 📈 续租涨租：CPI 挂钩、固定涨幅（如 3%/年）、FMV 复核——明确通知期限
• 🏪 Co-tenancy：主力店未开业 → 租户可减租/终止
• 🚫 Exclusivity：排他条款限制招商——谨慎授予

租户保险：COI 证明 + 房东列为 Additional Insured——最低限额和险种须在租约明确。

• ♿ ADA：公共区域通常房东负责；租户空间可能租户负责——装修须合规
• 🌿 环保：既有污染通常房东负责；租户经营产生的污染可能租户负责

💡 收购前 Phase I ESA 尽职调查识别风险。

转租/转让：租约通常规定需房东同意——可设合理标准（信用、用途）；不合理拒绝部分州法院可认定无效。

• ⚖️ 驱逐：须法院程序——自助锁门可能违法
• 📢 空置招商：经纪人佣金、挂牌、开放日——租约约定佣金结构