四类房贷：首付与成本对比

FHA可以是低首付购房的一个选项，但并不只对首次购房者开放。机构还要审核收入、信用、居留及物业；不能把“首购且分数一般”直接转成FHA一定适合的结论。非永久居民类别已按ML2025-09对适用案号删除，合法永久居民及COFA三国公民条款须按文件核对。 普通购房通常有基础贷款额1.75%的前期MIP，以及按档收取的年度MIP。适用2023-05表的30年、基础额不超过726,200、初始LTV高于90%而不超过95%时，年度率为0.50%；高于95%则为0.55%。不要将此表金额档自动改成2026年Conforming基准，也不要把0.55%说成所有FHA贷款统一费率。 以下只是假设报价：同一400,000房屋，首付20,000，基础贷款380,000；前期MIP6,650全部融资，本金386,650，固定6.125%、360期。双方都假设另外现金支付5,000不可退借款费用，税保、托管、其他住房开支及任何结算调整另加。FHA本息月付约2,349.33，再加实际年度MIP的月度付款；不能只把2,349.33当作全部房贷月付。 五年按期付款、无额外还本时，余额约360,346.01，累计利息114,655.58。加前期MIP6,650和其他已列费用5,000，五年已列成本为126,305.58，再加这五年实际年度MIP合计。该合计须从适用保险付款表取得，不能把初始月额固定乘60当作精确值。 与右侧常规假设比较，FHA的五年年度MIP合计若低于9,927.64，已列借款成本会更低；高于则更高。这个临界值来自全部已列差额，不是对实际MIP报价的预测。没有MIP付款表或其他条件变化时，结论须保持有条件。 适用2013年6月3日及以后案号、初始LTV高于90%的年度MIP通常持续贷款期限；本例95%属于这一类。达到当前价值78%不会自动取消。以后再融资是新交易，会有新利率、审批和费用，不能先承诺几年后一定能靠再融资去掉MIP而省钱。

Conventional不是“凡符合贷款金额就没有其他限制”。Conforming需要符合机构收购的借款人、物业和交易标准；超过金额或不符合某些条件的贷款可能走其他常规渠道。房价1,000,000、首付200,000、借800,000，若该县一单元2026限额为832,750，就不会仅因售价过百万自动成为Jumbo。 特定3%首付路径有自己的条件。Fannie Mae HomeReady通常有80%AMI收入限制但不强制首购；Standard97%购房要求至少一位首购借款人，没有同样的收入上限。固定利率、单元、主要住宅、DU及其他要求仍须核查。不能认为3%产品全部适用于投资房或任何高余额贷款。 现行DU没有统一最低620分；人工审查、信用模型和机构条件仍有差异。较高分数也不是最低利率承诺。常规借款人支付PMI的原始价值申请、计划自动终止与当前升值取消路径不同，付款正常及其他要求还会影响结果。 与FHA示例对齐：房价400,000、首付20,000，贷款380,000、假设固定6.5%、30年，其他现金借款费用同为5,000。假设实际取得的PMI方案在前60个月每月恰为190、期间不取消且无其他保险费用；这是假设报价，不是统一PMI率。月本息约2,401.86，加该PMI后2,591.86，税保HOA另外算。 五年后余额约355,721.71，累计利息119,833.22，PMI11,400，加5,000费用，已列五年借款成本136,233.22。本例按计划余额仍高于原始价值80%，没有假设靠额外还本或升值提前取消PMI。 两方案已列前期现金均为20,000首付加5,000其他借款费用，即25,000；共同税保预付和托管仍须另筹。FHA较低假设利率带来的利息差，须与其前期及年度MIP一起比较。已还本金不是费用，期末余额也不能漏掉；如果实际PMI、点数、期限或额外还本改变，要重算而不能照抄结果。

先取得COE并核对可用Entitlement，再讨论零首付。VA购房还需要偿付能力、物业价值及适用居住条件。完整资格不受特定县限额约束，但机构仍须批准金额；只有剩余资格时，县限额和已用资格可能影响需要补的首付。 VA没有月度贷款保险，但未豁免的普通购房资金费并不消失。当前首次使用且首付不足5%通常为2.15%，再次使用为3.3%；达到5%和10%首付有不同费率。身份为现役、预备役或退伍军人本身，不应被用来随意套一个旧2.3%费率。 服务相关伤残补偿、适用遗属DIC、部分交割前评级或现役紫心勋章等可能涉及豁免，按证明核对。不能说所有伤残评级达到10%就必定免，或任何军人配偶都自动免。 假设400,000基础贷款、首次使用、零首付且无豁免，资金费8,600；全部融资后本金408,600。购房通常只能把资金费按此规则并入，其他交割费、预付和托管仍须有允许的实际支付安排。应明确费用由谁付、是否在贷款内以及计息影响。 同一位购房人也许符合VA与USDA或常规条件。比较时先统一房价、自有资金用途、期限和报价时点；如果一个方案保留更多现金，就将这笔现金列出，不能只以月供或首付排名。VA资金费获豁免的实际情况会显著改变比较，应在有效报价中体现。 出售、承接或再次使用VA时，贷款责任解除与资格恢复并不相同。先查更新的COE和实际批准安排，不要把“已经卖房”直接等同于原贷款还清、卖方免责和全部资格恢复。

本页的USDA指Guaranteed：通过参与机构向符合条件家庭提供指定地区主要住宅融资，固定30年。Direct由USDA直接办理，面向不同收入条件并可能有付款援助，不能套用本页的费用或期限。 先查完整物业地址，再按家庭人数和地区的公布限额核对调整后家庭收入。这里不是只看票据签署人的工资：符合规则的成年家庭成员收入及允许扣除要分别处理。用来判断能否还款的Repayment Income又是另一项，不应为了达到资格而省略同住配偶收入。 项目自身没有通用640分最低要求，但仍需信用和偿付审查，参与机构可有附加条件。美国公民、非公民国民及适用Qualified Alien等身份要求也必须满足；地址合格或收入低并不足以获得贷款。 FY2026前期担保费为1%，年度费0.35%，年度费按原计划平均未偿本金核算。不要用“无PMI”掩盖持续费用，也不能预计达到78%LTV就按常规PMI规则自动取消。新财年应重新确认适用通知，不把FY2026费率永久沿用。 费用融资算法与FHA、VA不完全一样。假设可融资基础额400,000，1%前期费全部融资时，总本金约404,040.40，费用约4,040.40。若现金支付全部前期费则以基础贷款400,000乘1%为4,000。两种支付方式的总本金和利息不同，不能只写一个固定4,000。 是否能融资其他允许交割费用还受评估价值和偿付能力等限制；零首付不保证不用现金。与其他项目比价时，把前期费、年度费、月本息、可能的现金差额、实际处理进度和居住要求一起列入。