首次购房者完整指南：从准备到交房

买房前，先把自己的财务状况理清楚。贷款方（Lender）会重点看这几项：

• 信用分（Credit Score）：通常 620 以上才能申请 Conventional，FHA 可低至 580。分数越高，利率越好。
• 首付（Down Payment）：Conventional 最低约 3–5%，FHA 最低 3.5%，VA 可零首付。首付越多，月供和 PMI 压力越小。
• DTI（Debt-to-Income Ratio 债务收入比）：月债务总额 ÷ 月收入。多数贷款方要求 DTI 不超过 43–50%。
• 应急资金（Reserves）：除了首付和 Closing Costs，建议留 3–6 个月生活费作为缓冲。

Pre-approval 是贷款方根据你的收入、信用、资产，书面告诉你大概能借多少钱。这不是最终承诺，但比口头估算靠谱得多。

拿到 Pre-approval 的好处：

• 你知道自己的预算上限，看房更有针对性
• 卖家和经纪人会把你当"认真买家"，出价更有竞争力
• 可以提前发现信用或收入问题，有时间补救

Pre-approval 通常有效 60–90 天，过期需重新申请。申请时会做 Hard Pull，短期内多次申请可能影响信用分。

买方经纪人（Buyer's Agent）代表你的利益，帮你找房、谈判、走流程。在多数州，买方经纪人的佣金由卖家支付，你通常不用额外付钱。

选经纪人时注意：

• 是否有当地市场经验，熟悉你要买的区域
• 沟通是否顺畅，能否及时回复
• 是否愿意解释流程，而不是催你签字

可以同时接触 2–3 个经纪人，比较后再决定。签 Buyer Representation Agreement 前，先问清楚条款和退出条件。

根据预算和需求（学区、通勤、户型）筛选房源。经纪人会帮你从 MLS（Multiple Listing Service）找房，你也可以用 Zillow、Redfin 等网站辅助。

看房时重点看：

• 结构性问题：地基、屋顶、墙体裂缝
• 水电暖：管道、电路、HVAC 年龄
• 区域：噪音、采光、邻居

不要只看装修，老房子翻新过的也可能有隐藏问题——验房（Inspection）会进一步确认。

出价不只是价格，还包括：

• Earnest Money（诚意金）：通常 1–3% 房价，存入 Escrow，显示你认真
• Contingencies（附加条件）：如 Inspection Contingency（验房通过才买）、Financing Contingency（贷款批下来才买）、Appraisal Contingency（评估达标才买）
• Closing Date：通常 30–45 天

在卖方市场，卖家可能要求减少或取消 Contingencies。但放弃 Inspection Contingency 风险很大，需谨慎。

合同签订后，通常有 7–14 天的 Inspection Period。你雇持证验房师（Home Inspector）对房屋进行全面检查。

验房报告会列出：结构、屋顶、电气、管道、暖通、害虫等问题。根据结果，你可以：

• 要求卖家维修（Request Repairs）
• 协商降价（Credit）
• 若问题严重，在 Contingency 期内退出合同，拿回 Earnest Money

验房费通常 $300–500，由买方支付。这是值得的投资。

贷款方会安排评估师（Appraiser）评估房屋价值，确保贷款金额不超过房产价值。评估由买方支付，通常 $400–600。

若评估价低于合同价：

• 你可以要求卖家降价
• 你可以补差价（多付首付）
• 若谈不拢，可用 Appraisal Contingency 退出

Closing 是最后一步：签文件、付清款项、拿到钥匙。通常在 Title Company 或 Escrow 公司进行。

Closing 前你会收到 Closing Disclosure（交割披露），列出所有费用。务必提前 3 天仔细核对。

Closing 当天需要带：

• 政府 ID
• Certified Check 或 Wire 支付 Closing Costs 和首付余额
• 若有 Power of Attorney，需提前与贷款方确认

签完字、款项到位后，你会拿到钥匙和 Deed（产权证明）。恭喜，房子是你的了。

美国常见的三种购房贷款各有特点，首购者需根据自身情况选择：