卖房完整指南：从准备到交割

房子给人的第一印象很重要。卖前准备包括：

• 维修（Repairs）：修好明显问题——漏水、裂缝、坏掉的门窗、破损的地板。小修小补能避免买家砍价或退出。
• 深度清洁（Deep Clean）：包括地毯、窗户、厨房、浴室。专业清洁值得投资。
• Declutter & Depersonalize：减少杂物，收起个人照片和宗教/政治物品，让买家想象自己住进来。
• Staging（布置）：可请专业 Stager 或自己布置，让空间看起来更大、更温馨。空房 Staging 尤其有效。
• Curb Appeal（外观）：修剪草坪、种花、换门牌、漆门。买家在进门之前就已经在打分。

定价是卖房最关键的决定之一。定价过高会滞销（DOM 过长），过低会少赚。

经纪人会做 CMA（Comparative Market Analysis）：分析近期同区域类似房源的成交价、在售价、待售天数。

考虑因素：

• 最近 3–6 个月可比成交（Comparable Sales / Comps）
• 当前在售竞争房源
• 你的房子相对 Comps 的优劣（户型、装修、地段）
• 市场趋势：买方市场可略低开吸引眼球，卖方市场可略高试水

心理定价：$299,000 比 $300,000 更有吸引力。但不要过度玩数字游戏。

与经纪人签 Listing Agreement，确定：佣金、挂牌价、Listing 类型（Exclusive vs MLS）、挂牌期限。

准备材料：

• Listing 描述：突出卖点（学区、交通、户型、装修）
• 照片：专业摄影很重要，多数买家先在网上看图
• Virtual Tour / 3D 导览：越来越多成为标配
• Disclosure：各州要求不同，通常需披露已知缺陷（如漏水史、地基问题）

上 MLS 后，房源会同步到 Zillow、Redfin 等平台，开始接收询盘和看房预约。

Open House（开放日）和 Private Showings（预约看房）是主要展示方式。

展示时注意：

• 保持整洁、光线充足、温度适宜
• 宠物带离或隔离，避免异味
• 贵重物品和处方药收好
• 若可能，卖家离场让买家更自在

收到反馈后，可与经纪人讨论是否调价或改进展示。

买家通过经纪人提交 Purchase Agreement，包含：出价、Earnest Money、Contingencies、Closing Date 等。

评估 Offer 不只看出价：

• 价格：是否接近或超过要价
• 首付/贷款：现金或大额首付通常更稳
• Contingencies：少 Contingency 的 Offer 更"干净"，成交概率高
• Closing Date：是否符合你的时间表
• Seller Concession：买家是否要求你承担 Closing Costs

在多个 Offer 时，可以设 Deadline 让买家"Best and Final"，或直接选最合适的。

接受 Offer 后，谈判可能继续：

• Counter Offer：若对价格或条款不满意，可还价（Counter）
• Inspection 后：买家可能根据验房结果要求维修或降价。你可以同意、拒绝或折中
• Appraisal 后：若评估价低于合同价，买家可能要求降价；你可选择降价、维持（若买家愿意补差）或重新谈判

谈判要有底线，也要灵活。僵持不下时，经纪人可帮助找折中方案。

所有 Contingencies 解除后，进入 Closing。卖家需要：

• 完成合同约定的维修（若有）
• 提供产权证明、Payoff 贷款余额
• 按合同搬出、交付钥匙
• 签署 Deed、Bill of Sale 等文件

Closing 当天或之前，你会收到 Net Proceeds（净收益）：卖价减去贷款余额、佣金、Closing Costs、税费等。

产权转移（Title Transfer）完成后，交易完成。

卖房可能产生 Capital Gains Tax（资本利得税）。

主要住宅豁免（Primary Residence Exclusion）：

• 过去 5 年内自住满 2 年，单人可豁免 $250,000 利得，夫妻 $500,000
• 利得 = 卖价 - 买价 - qualifying 成本（如重大装修、卖房费用）

投资房：无豁免，需缴资本利得税。可考虑 1031 Exchange：用卖房所得置换同类投资房产，延迟交税（需满足严格条件）。

州税：各州对房产销售有不同规定，需咨询税务师。