NNN（三净）租约投资深度指南：被动收入、信用租户与尽职调查

NNN（Triple Net）租约：租户支付基础租金 PLUS 三项「净」支出——房产税、保险、维护。房东（投资者）几乎不承担运营成本，获得相对被动的现金流。

净租类型：

• Single Net (N)：租户付房产税
• Double Net (NN)：租户付税 + 保险
• Triple Net (NNN)：租户付税 + 保险 + 维护

Absolute NNN vs Modified NNN：Absolute NNN 下租户承担全部维护，包括屋顶、结构；Modified NNN 下房东可能负责屋顶/结构等重大项目。条款须仔细审阅。

投资者优势：

• 被动收入：房东责任极少，无需日常管理
• 可预测现金流：长期租约、租金递增条款
• 长期租约：通常 10–25 年
• 信用租户：全国连锁、投资级信用降低违约风险
• 1031 友好：可作 1031 置换标的
• 低管理负担：租户负责维护、税、保险

典型 NNN 租户：Walgreens、Dollar General、Starbucks、McDonald's、FedEx、7-Eleven 等全国连锁。投资级（investment-grade）vs 非投资级（non-investment-grade）租户影响 Cap rate 与风险。

尽职调查要点：

• 租户财务与信用：信用评级、财报、母公司担保
• 租约条款：租金递增（escalations）、续约权（options）、担保结构
• 区位分析：人口、交通、竞争、可见度
• 环境：Phase I ESA、污染历史
• 屋顶/结构储备：Modified NNN 下谁负责、储备金是否充足

Cap rate：通常 4–7%，取决于租户信用、区位、剩余租期。信用越好、租期越长，Cap 越低。

融资：通常 60–75% LTV，利率有竞争力。

风险：租户破产、空置（dark store）、单租户集中。1031 置换为退休策略时需考虑流动性。