房地产投资入门：从零开始的完整指南

增值（Appreciation）：长期看房产价值 tend to rise，尤其优质地段。

现金流（Cash Flow）：租金收入扣除支出后的净收益。

税务优惠：折旧抵税、1031 交换延税、资本利得优惠税率。

杠杆（Leverage）：用贷款放大回报，首付 20–25% 控制 100% 房产。

抗通胀：房产与租金通常随通胀上涨。

出租房（Rental Properties）：SFR（独栋）、Multifamily（多户），长期持有收租。

House Hacking：自住多户或单户分租，用租金抵月供，降低居住成本。

Fix-and-Flip：买-修-卖，短期获利。

Wholesale：找到低价房，转合同给买家，赚取差价，无需持有产权。

REITs：房地产信托，股票形式投资商业地产，流动性高。

Syndication：参与大型项目，作为 passive 投资人。

Tax Liens / Notes：投资税务留置权或抵押贷款，较进阶。

信用分数： Conventional 通常需 620+；FHA 可低至 580。分数越高利率越好。

储蓄：首付（通常 15–25%）、closing costs、储备金（3–6 个月支出）。

DTI（Debt-to-Income）：贷款方要求 DTI 通常 <43–50%。

Pre-approval：找 lender 预批，了解可贷金额与利率。

市场研究：就业、人口、租金增长、库存。选择有基本面的市场。

物业分析：

• 1% 法则：月租金 ≥ 房价 1%，粗略筛选（如 $200K 房月租 $2K）
• Cap Rate：NOI / 价格，商业/多户常用
• Cash-on-Cash：年现金流 / 投入资本，衡量回报率

结合维修、空置、管理成本做详细分析。

Conventional：传统贷款，15–25% 首付，利率与信用挂钩。

FHA House Hack：3.5% 首付，可买 2–4 单元自住一单元，租金可计入收入。

VA：退伍军人零首付，适合符合条件者。

DSCR：按租金收入审批，不看重个人收入，适合投资房。

Hard Money：短期、高利率，用于翻新或批发。

Seller Financing：卖方提供贷款，灵活条款。

Private Money：私人借贷，来自亲友或投资人。

Agent：熟悉投资房市场的买方经纪。

Lender：投资房贷款经验，可比较多家。

Inspector：专业验房，发现潜在问题。

Contractor：翻新、维修，需可靠报价。

Property Manager：若不自管，外包租户筛选、收租、维修。

CPA：税务规划，折旧、1031、实体结构。

Attorney：合同、实体、纠纷。