房贷基础：类型、利率与审批要点

可以把 Mortgage 想象成：银行帮你付大部分房款，你每月分期还，房子暂时「押」在银行那里直到还清。

收到月供账单时，别只盯一个数字——拆开看：

• 💵 本金+利息：真正「还贷款」的部分
• 🏛️ 房产税：Lender 帮你代收交给 County
• 🏠 房屋保险：Lender 要求必须有，通常也经 Escrow 付
• 🛡️ PMI/MIP（如有）：首付少时额外加的「贷款保险」

💡 实用建议：申请 Pre-approval 时让 Loan Officer 给你「全 PITI 月供」估算，而不只是 P+I——否则预算会偏差 $300–$800+/月（视税区和保险而定）。

快速选型口诀：

• 🏠 打算住 10 年+、怕涨价 → 30 年 Fixed
• 💪 收入高、想少付利息 → 15 年 Fixed
• ⏱️ 5–7 年内可能搬家 → 看 5/1 或 7/1 ARM 的前期 Rate
• ⚠️ IO 和 Balloon → 除非你完全理解到期风险，否则首购者通常优先 Fixed

💡 签 ARM 前问 Loan Officer 三个问题：① Lifetime Cap 下最高月供多少？② 固定期结束若 Rate 涨到 Cap，我还得起吗？③ 有没有 Prepayment Penalty？

不知道选哪个？按这个顺序筛：

1. 你是退伍军人吗？→ 是 → 先查 VA
2. 房子在 USDA 农村地图内、家庭收入不太高？→ 查 USDA
3. 信用 580–680、首付只有 3.5%？→ 比较 FHA vs Conventional 3%
4. 信用 740+、首付 10–20%？→ Conventional 长期可能更省（无终身 MIP）

💡 同一 Lender 索取 FHA 和 Conventional 两份 Loan Estimate，算 5–10 年总成本（含 MI/MIP + Rate + Closing Costs）。

一句话：Pre-qualification = 「你大概能借多少」；Pre-approval = 「我查过文件，愿意预批这个额度」。

看房前务必完成 Pre-approval——否则在 competitive market 里，Seller 可能直接忽略你的 Offer。

💡 可以同时找 2–3 家 Lender 做 Pre-approval 比价——2 周内集中完成，信用影响通常可控。

收到报价时别只问「利率多少」——问「APR 多少？含多少 Points？Closing Costs Section J 多少？」

能自己改善 Rate 的方法：

• 提高信用分（按时还款、降信用卡使用率）
• 增加首付（降 LTI/LTV）
• 还清小债务（降 DTI）
• 14–45 天内多家比价（Hard Pull 合并计算）

💡 Points 值不值得买？用 Break-even：若回本月数 < 你预计持有年数×12，可考虑买。

很多人只攒首付，忘了 Closing Costs——Closing 前一周才发现还差 $8,000–$15,000。

预算公式：所需现金 ≈ 首付 + Closing Costs（2–5% 贷款额）+ 应急 buffer

💡 Section C（Title/Escrow）可以自己比价——有时省 $500–$1,500，但须提前告知 Lender。

💡 现金紧张？谈 Lender Credits（略高 Rate 换 Closing 补贴）或 Seller Concession（写进 Offer）。

PMI vs MIP 一句话：Conventional 的 PMI 像「租来的保险——还到 20% equity 可以退」；FHA 的 MIP 像「长期会员费——多数情况退不掉，只能 Refinance 换产品」。

首付只有 5–10%？比较 FHA（低门槛 + 终身 MIP）和 Conventional（PMI 可取消）的5–10 年总成本，不只看哪个月供低。

Escrow 就像 Lender 帮你设的「税和保险储蓄罐」——每月存一点，到期它帮你付账单。

⚠️ 收到 Escrow Analysis 信说「月供要涨 $150」？通常是 County 加了税或 Insurance 涨价——不是 Lender 乱收费。可以查 County Assessor 和 Insurance Declarations Page 核实。

💡 有 20%+ equity 可问 Lender 能否 waive escrow——自己付 tax/insurance，但别漏付。

Loan Estimate 是你的「贷款报价标准化收据」。不管 Lender 怎么说，以 LE 书面为准。

收到 LE 后做这 5 步：

1. 看 Page 1 的月供（含 tax/insurance/MI）是否在预算内
2. 看 Page 2 的 Section A（Lender 收多少钱）和 Section J（Closing 总费用）
3. 看 Page 3 的 APR——用来和其他 Lender 的 LE 比较
4. 把 2–3 份 LE 并排比：同 Rate 下谁 Closing Costs 低？同 Closing Costs 下谁 APR 低？
5. Closing 前收到 CD 后，逐行对比 LE——尤其 Section A 和 Lender Credits

💡 Section C 的费用你可以自己找 Title 公司——有时能省 $500–$1,500，但须及时告知 Lender 并留足 coordination 时间。

Rate Lock 就像「把当前标价的小票攥在手里」——Closing 前价格不会涨。但小票有有效期。

1. Lock 锁什么？通常锁 Rate 和 Points
2. 锁多久？Cover 从 Lock 到 Closing 的天数 + 1–2 周 buffer
3. 过期怎么办？Extension（可能付费）或 Re-lock（按市场价）
4. 利率跌了？问有没有 Float-Down

简化版：预批 → 出价 → 申请（拿 LE）→ Lock → 评估+审核 → 清条件 → 收 CD → 签字 → 拿钥匙。

整个贷款「机器」最怕你在中间换工作、乱刷信用卡、或不回 Lender 邮件。保持文件更新、48 小时内回复 Conditions。