交割流程详解：从 Title 到拿钥匙

Closing（又称 Settlement）是房产交易的完成仪式：买卖双方签署文件、资金转移、产权登记、买家拿到钥匙。

Closing 通常在 Title Company、Escrow 公司或律师办公室进行。买方、卖方、经纪人、贷款方代表（或远程）参与。各州由 Title Company、Escrow、或 Attorney 主导，流程略有差异。

从合同签订到 Closing 通常 30–45 天，取决于贷款审批、验房、评估等环节。

从贷款审批到拿钥匙的典型流程：

Loan Estimate（LE）是申请贷款时收到的预估费用，Closing Disclosure（CD）是交割前的实际费用清单。两者应对比：

• 费用类别：Origination、Appraisal、Title、Prepaid 等应一一对应
• Tolerance 规则：部分费用有上限，若 CD 超出 LE 一定比例，贷款方可能需承担
• 利率和月供：确认与承诺一致
• Cash to Close：你需准备的总额，包括首付和 Closing Costs

收到 CD 后立即审阅，有问题马上联系贷款方和经纪人。不要等到 Closing 当天才看。

常见"惊喜"及应对：

• 费用高于预期：提前审阅 CD，与 Loan Estimate 对比。若有不明费用，要求解释。
• Cash to Close 增加：可能是 Prepaid 税/保险、或之前估算不准。预留 5–10% 缓冲。
• Final Walkthrough 发现问题：卖家未搬出、维修未完成——可延迟 Closing 或扣款。
• Wire 延迟：Wire 有截止时间，错过可能延迟一天。提前确认收款账户和金额。
• 文件错误：名字、金额拼写错误需当场修正，否则可能影响 Recording。

提前与经纪人和 Escrow 沟通，确认所需文件、支付方式、时间线。

房产交易 Wire Fraud是常见骗局：骗子冒充 Title/Escrow 或经纪人，发送伪造的"收款账户变更"邮件，诱导你将资金 wire 至骗子账户。

防护措施：

• 收款账户信息仅通过电话向 Title/Escrow 公司核实，使用你已知的官方号码，不要用邮件里的号码
• 收到任何"账户变更"通知，立即挂断，主动致电 Title 公司确认
• Wire 前再次电话确认账户和金额
• 若已汇款后发现可疑，立即联系银行和 FBI IC3

一旦 Wire 至骗子账户，资金通常难以追回。谨慎再谨慎。

Wet Closing：签字当日资金到位，Deed 登记完成，买方当天或次日拿钥匙。多数州为 Wet Closing。

Dry Closing：签字当日资金可能未完全到位，Recording 延迟至资金到账后。买方拿钥匙可能需等 1–3 天。部分州（如 California、Nevada）为 Dry Closing。

在 Dry Closing 州，签字后到拿钥匙之间，产权尚未正式转移。若贷款方延迟 Funding，Closing 可能推迟。经纪人会说明当地惯例。