商业租约租户指南：租约类型、关键条款与谈判

Gross（Full-Service）：房东支付运营费用（税、保险、维护、公用事业等）。租户付固定 base rent。常见于办公、部分零售。

Modified Gross：base year 设定，租户支付超过 base year 的运营成本增加部分。

NNN（Triple Net）：租户支付 base rent 加 房产税、保险、维护（Common Area Maintenance, CAM）。零售常见。

Absolute NNN：租户承担全部责任，包括屋顶、结构。房东责任极少。

租期：通常 3–10+ 年。续约权（renewal options）、租金递增（fixed、CPI-tied、percentage rent）需明确。

Letter of Intent (LOI)：正式租约前签署，约定主要商业条款（租金、租期、TI、免租期等），具约束力程度依条款而定。

Base Rent：基础租金，通常 $/sf/年。

CAM（Common Area Maintenance）：公共区域维护费，NNN 租约中租户按比例分摊。

Rent Escalations：固定年增（如 3%）、CPI 挂钩、或零售的 percentage rent（营业额超阈值时额外租金）。

Security Deposit：通常 2–6 个月租金。

Tenant Improvement Allowance (TI)：房东补贴租户装修/ buildout。需约定金额、用途、超支谁付。

Free Rent / Concession Period：免租期，常见于新签或空置期。

Personal Guarantee：房东常要求业主个人担保，公司违约时追及个人资产。可谈判限额、期限、burn-off 条款。

Assignment & Subletting：转租、分租权。通常需房东同意；可谈判提前终止权（recapture）。

Co-tenancy（零售）：要求 anchor tenant 开业，否则租户可减租或终止。

Exclusivity：同商场内不引进同类业态。

HVAC、Signage、Parking：责任归属、使用权需明确。

Buildout：谁付、时间表、许可。TI allowance 不足时，超支通常由租户承担。需确认 permit、验收标准。

保险要求（房东通常要求）：

• Commercial General Liability (CGL)：责任险
• Property：租户自有财产、improvements
• Business Income：营业中断
• Landlord as Additional Insured：房东列为附加被保险人

谈判建议：一切可谈。使用商业地产经纪、律师。比较多个空间、了解市场。个人担保可谈判限额或 burn-off（如经营满 X 年后解除）。

常见错误：

• 不读全租约：仅看租金，忽略 CAM、递增、责任、终止条款
• 低估 CAM：NNN 租约中 CAM 可能显著增加实际成本，需索要历史数据、cap 谈判
• 个人担保风险：无限制个人担保可能使个人资产暴露。可谈判限额、burn-off、good guy guarantee（仅担保至搬出时）
• 未预算 buildout 超支：TI 不足时需自付，需预留 contingency
• 忽略 HVAC 责任：商用 HVAC 维修昂贵，谁负责、维护义务需明确

建议：商业租约复杂，涉及长期承诺。务必由律师审阅，经纪协助谈判。