商业地产基础：类型、租约、估值指标与融资

商业地产类型：

• Office（办公）：A/B/C 级，租户为企业。空置风险、租期较长。
• Retail（零售）：商铺、购物中心。租约可能含 Percentage Rent（按销售额抽成）。
• Industrial / Warehouse（工业/仓储）：物流、制造。大空间、长租期。
• Multifamily 5+：5 单元以上公寓，按商业贷款。估值看 NOI。
• Hospitality（酒店）：运营复杂，受旅游业影响。
• Mixed-Use（混合用途）：商业+住宅组合。
• Special Purpose：医疗、教育、宗教等。

租约类型：

• Gross Lease：房东付税、保险、维修等，租户付固定租金
• Modified Gross：部分费用分摊
• NNN / Triple Net：租户付税、保险、维修等，房东收净租金。常见于零售、单租户
• Percentage Lease：基础租金 + 销售额一定比例。常见于零售

与住宅的区别：商业地产估值基于收入，非可比销售（Comps）。

NOI（Net Operating Income） = 租金收入 − 运营费用（税、保险、维修、管理、空置等）。不含贷款本息。

Cap Rate（资本化率） = NOI ÷ 购买价。反映无杠杆回报。Cap Rate 越高，风险通常越高（如偏远、租户质量差）。

GRM（Gross Rent Multiplier） = 价格 ÷ 年毛租金。快速估算，不如 Cap Rate 精确。

DSCR（Debt Service Coverage Ratio） = NOI ÷ 年贷款本息。贷款方通常要求 ≥ 1.2–1.35。反映租金覆盖贷款能力。

IRR（Internal Rate of Return）：考虑持有期、现金流、出售的回报率，用于项目评估。

商业贷款：

• Commercial Mortgage：通常 5–25 年，利率高于住宅，首付 25–40%
• SBA 504：用于购买土地、建筑、设备。长期固定利率，首付可低至 10%
• SBA 7a：营运资金、短期需求，可用于商业地产
• Bridge Loan：短期过桥，利率高，用于增值或周转
• CMBS：商业抵押贷款支持证券，大额贷款

商业地产保险：需 Commercial Property Insurance，保障建筑物、责任、租金损失等。NNN 租约下租户可能自付部分保险，但房东通常需维持保单。多户、零售、工业的保险需求不同。

入门建议：从小型多户（5–20 单元）或单租户 NNN 入手；理解租约和 NOI；与有经验的投资者或经纪人学习。