零售商业地产投资完全指南：物业类型、租约与电商影响

Strip Mall/Plaza：5–20 单元，露天，小型零售。

邻里中心（Neighborhood Center）：超市锚定，30K–100K SF。

社区中心（Community Center）：100K–350K SF，折扣百货锚定。

区域 Mall（Regional Mall）：400K–800K SF，百货锚定。

Power Center：大盒子 — Home Depot、Target、Costco。

单租户 NNN：Walgreens、麦当劳、一元店 — 长期租约、NNN 结构。

主力租户（Anchor）：驱动人流；主力流失可致命（dark anchor 条款）。

租约类型：

• NNN：单租户最常见；租户承担税、保险、CAM
• 百分比租金（Percentage Rent）：base 租金 + 超额销售 % — mall 常见
• Modified Gross：strip mall 常见，部分成本分摊

关键指标：NOI、cap rate（5–8% 典型）、空置率、每平方英尺销售（% 租金用）、租户组合、租约到期表。

CAM 与费用回收：NNN 租户按比例承担税、保险、维护。

区位分析：车流量、人口统计（收入、密度）、可见度、进出/停车、协同租户（互补零售）。

电商冲击：体验式零售 thrive（餐饮、健身、服务、医疗、娱乐）；商品零售受压。「抗电商」租户最有价值。

Value-add：重新招租空置、outparcel 开发、翻新/repositioning、租户组合调整。

融资：CMBS、寿险公司、银行组合、SBA 504（业主自用）。

保险：商业财产险、GL、营业中断（BI）、umbrella、污染险（干洗、加油站）。