卖方融资完全指南：类型、条款、风险与税务

卖方融资（Seller Financing / Owner Financing）指卖家充当贷款方，买家直接向卖家支付月供，而非向银行或贷款机构借款。

主要类型：

• 土地合同 / Contract for Deed：买家按月付款，付清后产权转移。期间卖家保留产权，买家拥有"衡平权"（equity）。部分州对买家保护较弱，需谨慎。
• 卖方贷款 / Purchase Money Mortgage（卖方 Carryback）：买家获得产权，同时签署本票（Promissory Note）和抵押/信托契约（Deed of Trust / Mortgage）给卖家。卖家为抵押权人。
• 租转买（Lease-Option）：租约 + 未来购买选择权。部分租金可能计入购价。
• Wrap-around Mortgage：卖家原有贷款不还清，买家付款给卖家，卖家用其中部分继续付原贷。若原贷款有 Due-on-Sale 条款，可能被触发，风险高。

适用场景：买家无法获得传统贷款（信用、收入、物业类型）；卖家希望获得稳定月收入；独特物业（如土地、特殊结构）难以获得机构融资；希望更快交割。

典型条款：

• 利率：通常高于市场利率，因卖方承担风险
• 首付：可协商，通常 10–30%
• 期限：常见 5–10 年，期末有 Balloon Payment（一次性大额还款）。买家需提前规划再融资或出售
• 摊销：可按 15–30 年摊销计算月供，但到期日短于摊销期，故有 Balloon

法律要求：

• Dodd-Frank Act：若房产非卖家自住，卖家每年仅能做 1–3 笔卖方融资（具体取决于情况）。须核实买家Ability to Repay（还款能力）。
• 文件：Promissory Note（本票）、Deed of Trust 或 Mortgage（抵押/信托契约）、Title Insurance。建议双方聘请律师。
• Due-on-Sale 条款：若卖家原有贷款含此条款，产权转移可能触发贷款方要求立即全额还款。Wrap-around 风险尤其高。

买方风险：

• Balloon Payment：到期需一次性大额还款，若无法再融资或出售，可能丧失房产
• 产权不清：Contract for Deed 下买家在付清前无产权；若卖家有未披露的抵押权或破产，买家可能受损
• Due-on-Sale：若卖家违约原贷款，贷款方可能止赎，影响买家

卖方风险：

• 买方违约：需通过止赎（Foreclosure）收回，成本高、耗时长
• 产权风险：若未妥善办理抵押登记，可能难以执行

卖方税务（IRS Section 453 分期销售）：卖方收到款项时按比例确认收入，而非一次性。可递延部分资本利得税。但需满足条件；若买家违约，税务处理复杂。咨询 CPA。