卖房资本利得税指南：Section 121 免税额、计算与策略

资本利得税（Capital Gains Tax）是对出售资产（如房产）所获利润征收的税。利润 = 售价 - 调整后成本（Adjusted Basis）。

Section 121 免税额：若满足条件，自住房出售可享受大幅免税：

• 单身：最高 $250,000 免税额
• 夫妻联合申报：最高 $500,000 免税额
• 条件：过去 5 年内拥有并作为主要居所居住满 2 年（不必连续，累计即可）

短期 vs 长期资本利得：持有不足 1 年为短期，按普通收入税率；持有 1 年以上为长期，税率通常较低（0%、15%、20% 取决于收入）。Section 121 排除的利得无需缴税。

利得公式：Sale Price（售价）- Adjusted Basis（调整后成本）= Gain（利得）

Adjusted Basis = 购价 + 改良（Improvements）- 折旧（Depreciation，若曾出租）

改良（Improvements）：增加房产价值、延长寿命的支出，可加入成本基础。例如：加建、换屋顶、新厨房、新 HVAC、景观改造。

维修（Repairs）：维持现状的支出，不能加入成本基础。例如：补漆、修漏水、换灯泡、常规保养。

部分免税额：若因工作搬迁、健康原因、不可预见情况未满 2 年，可按比例享受部分 Section 121 免税额。

投资房/出租房：若非主要居所，无 Section 121，但可考虑 1031 交换递延税。继承房产获 stepped-up basis（按去世日市场价值），可大幅减少利得税。

Net Investment Income Tax (NIIT)：高收入者（MAGI 超门槛）可能需额外缴纳 3.8% 的 NIIT，适用于净投资收入（包括资本利得）。Section 121 排除的利得不计入 NIIT。

州资本利得税：部分州对资本利得征税，规则各异。加州、纽约等州有州级资本利得税。

节税策略：

• 时机：满足 2 年居住要求后再卖；长期持有享受较低税率
• 改良记录：保留所有改良收据，增加成本基础
• 分期销售（Installment Sale）：部分情况下可分期确认收入
• 机会区（Opportunity Zone）：投资合格机会区可递延或减免部分利得
• 继承房产：Stepped-up basis 可大幅减少继承人出售时的税负

报税：卖房需在税表上报告。若满足 Section 121 且利得在免税额内，可能无需缴联邦税，但仍需申报。