卖房资本利得税指南：Section 121 免税额、计算与策略

资本利得税是对出售房产利润（售价 − 调整后成本）征收的税。

• 🏠 Section 121：过去 5 年住满 2 年，单身豁免 $250K、夫妻 $500K
• ⏱️ 短期 vs 长期：持有 <1 年按普通收入税率；≥1 年为 LTCG（0%/15%/20%）
• ✅ §121 排除的利得无需缴联邦税，但仍须在税表申报

⚠️ 以 IRS Pub. 523 及当年公告为准。

利得 = 售价 − 调整后成本（Adjusted Basis）

• 📊 Basis = 购价 + 改良（Improvements）− 折旧（若曾出租）
• 🔧 改良可加入 basis：加建、换屋顶、新厨房、HVAC
• 🛠️ 维修不能：补漆、修漏水、换灯泡
• 📋 未满 2 年可能享部分免税额（工作搬迁、健康、不可预见情况）
• 🏢 投资房无 §121——可考虑 1031；继承房产获 stepped-up basis

⚠️ 保留所有改良收据；重大决策请咨询 CPA。

高收入者（MAGI 超门槛）可能对超出 §121 的利得额外缴 3.8% NIIT——§121 排除部分不计入。

• 🗺️ 部分州（CA、NY 等）另征州级资本利得税
• 📅 节税策略：满足 2 年后再卖、保留改良收据、installment sale、机会区投资
• 📋 即使免税也须在税表报告出售

⚠️ Closing 前请 CPA 估算 Form 8949/Schedule D。

卖房资本利得税费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。