15年与30年房贷：月供与利息

15年是合同还款期限。本文假设每月按固定利率完全摊还：付款中一部分为利息，一部分降低本金，按计划在180期后还清。它不是“只有头15年固定、以后再调整”的ARM描述，也不是利率锁定有效期。与同本金、同利率的30年相比，合同本金利息月付更高、余额下降更快，持有到期的利息更少。实际报价的利率可能也较低，但没有普遍固定利差、月付倍数或省息百分比。 比较时应把短期付款压力与长期利息分开。400,000、15年固定6%的假设，月付3,375.43、全期利息207,576.92；这些只是本金利息，需另加税、保险及其他适用成本。若对照400,000、30年固定6.5%，其月付2,528.27、全期利息510,177.95。两笔全期总利息差约302,601.04，不是今天交割时多出的现金，也不应忽略两种付款时点不同及机会成本。 较快还本可增加在同一房屋价值假设下的净值，但房屋净值还受市场价格、其他抵押和出售费用影响。还入房屋的资金也不等于随时可提款的应急存款；以后出售或申请以房屋担保的融资有另外成本和条件。不能把“净值更多”直接写成保证取得HELOC，也不能保证15年后没有税保、维修或其他家庭债务。 短期持有并不抹去15年方案的差异。按本文不同利率假设，五年后15年方案已还本金约95,963.61、利息106,562.03，30年方案为25,556.09与126,140.24。多还本金会降低出售时需偿还的贷款余额，但期间也多占用了现金。把预计持有期、费用和现金缓冲列全后决定，不能仅因计划五年搬家就排除15年，也不能仅因总利息较少便勉强承担。

30年方案将同一笔本金的合同偿还安排拉长，通常降低每月须付的本金利息。较低的月付可给家庭保留流动资金，但不能据此断言更适合所有首购者、占当前新贷款80%以上或审批标准更宽松。按同样的认可收入和其他债务计算，住房付款较低会使DTI数值较低；贷方仍按实际项目、信用、首付和其他条件审核，Fannie Mae人工与DU规则也不能简写成全市场43%至50%。 若一直按原计划偿还，借款时间更长往往意味着更高总利息。本文400,000、30年6.5%的假设，在60期后余额仍约374,443.91，但不能说前五年都只付利息或跟15年还本差不多。月供中的本息结构会随余额变化，且要把同一持有期与全期分别列示。更低月付留下的差额最终是储蓄、投资、应急支出还是日常消费，也会影响家庭结果，不能假定一定取得某个投资收益率。 若合同允许且服务商正确计入额外本金，可以加快偿还。先支付完整应付并确认额外款项的指定和入账；少付半期可能被暂存在部分付款账户，未必立即减少本金。提前还款罚金要看合同和交易性质，小额额外还本通常不同于提前整笔清偿，但不能承诺所有固定利率贷款永远零罚金。有欠款或曾作付款递延、修改时，款项顺序和处理另查。 额外本金通常降低余额和以后利息，却不会自动把下期合同月付改低。Recast是在符合条件并办妥相应手续后，按余额和剩余期限重新安排付款，通常保留现有利率；并非所有贷款或服务商提供。Refinance则是新贷款，需要按当时条件重新评估，可能有新费用和期限。不要以未来必定降息、批准再融资或重摊还免费为前提，购买今天已无法承担的房屋。