房贷类型：资格、首付与保险

Conventional通常指没有政府保险或担保的住宅贷款。其中符合Fannie Mae或Freddie Mac收购条件的贷款称Conforming；不符合其条件的贷款仍可能属于Conventional，由机构自持或按其他投资者规则办理。

Jumbo通常是超过适用Conforming金额限额的贷款。它可能是Conventional，也可能按具体渠道采用其他融资安排；不能因为银行宣传Jumbo，就推断利率一定高、首付必为20%或一律需要24个月储备。

固定或浮动利率、15年或30年等期限，以及是否全摊销，是另外的维度。同一种项目可能有不同产品，但并非每个项目都允许每一种组合。先问项目和物业是否合格，再讨论利率结构。

Fannie Mae的97%LTV购房路径包括HomeReady，以及至少一位借款人符合首购定义的Standard方案。HomeReady有适用收入限制，通常为物业地区AMI的80%；Standard97%路径没有同样的收入上限，但有首购等条件。两者不能只按“3%首付”混成一项。

这些97%路径通常要求DU、固定利率、适用的一单元主要住宅，且并非所有制造房或高余额贷款都可使用。HomeReady不强制每位申请人都是首次买家；购房教育、实际物业和其他条件仍需机构核对。

首付低于20%时，常规贷款通常有抵押保险安排。PMI不一定统一每月100至300：贷款额、LTV、信用、保障和付款方式均有影响。有些方案由贷款方支付保险但体现在定价中，也不能直接当作免费。

现行Fannie Mae DU没有通用最低620分要求；人工路径或机构可有自己的适用门槛。不要承诺740分必获最优利率，也不要因为没有统一DU最低分就忽略信用记录、负债、收入及物业审查。

FHA为适用贷款提供政府保险，由获准私人机构发放。符合条件的最低首付可低至3.5%，信用、收入、债务、居留身份及物业仍须审查；机构可以有比项目最低要求更严格的条件。不要把原稿的某一个分数当成审批保证。

普通FHA购房贷款的前期MIP通常为基础贷款额的1.75%，可按允许安排融资或支付。年度MIP还按基础额、LTV和期限分档，并非所有贷款都是0.45%至0.55%；适用的特殊土地等项目另有例外。

例如售价400,000、首付3.5%即14,000，基础贷款386,000，1.75%前期MIP为6,755；若全部并入，票据本金392,755。对适用普通30年、基础额不超过726,200且LTV高于95%的档位，年度MIP率为0.55%。实际每月保险额按贷款规定计算，不能永远拿初始金额乘0.55%除12当作精确账单。

2013年6月3日及以后分配的适用案号，初始LTV不超过90%时年度MIP通常持续11年，超过90%时通常持续贷款期限。低首付贷款并不会因为后来LTV降至78%就自动取消MIP，也不是“先收11年就结束”。

FHA评估和物业要求仍需满足，购房检查应独立安排。不要因项目可能接受较低首付或不同信用条件，就跳过屋况、保险可得性、产权和维修预算。

VA购房贷款适用于满足服役等条件的退伍军人、现役人员及部分合资格遗属等。取得COE后，还需机构认可信用、收入、债务和房屋价值，并满足适用居住条件；COE不是最终贷款批准。

有完整Entitlement的借款人一般不受VA县贷款限额约束，但金额仍受机构审批和物业价值等限制。已用部分资格时，要根据COE、县限额和剩余资格判断是否需要首付；不能按“多数地区没限额”取代这个区别。

VA不要求月度贷款保险，但未获豁免时可能有资金费。当前普通购房首次使用、首付不足5%的费率为2.15%；再次使用通常3.3%；首付达到5%或10%分别有1.5%和1.25%档位，具体用法和例外另核。原稿首次2.3%已不适用当前表格。

与服务相关的伤残补偿、符合条件的DIC遗属、部分交割前评级或现役紫心勋章等可涉及豁免。不要简化成“伤残10%以上就一定免费”；让机构按VA资格证明核对。购房交易通常可融资的是VA资金费，不能将所有其他交割费用任意并入贷款。

VA自身没有通用最低信用分数，机构仍可能要求分数或其他条件，并会审查收入与付款能力。也应比较同样可取得的常规等报价，尤其在有首付、资金费不豁免或预计持有较短时，不凭军人身份自动宣布VA一定最低成本。

USDA Guaranteed可帮助符合条件的家庭在指定地区购置主要住宅，通过参与贷款机构办理30年固定利率贷款。是否农村合格区应查实际地址；并不只限农场，也不能仅凭房产位于郊区就认定符合。

资格收入按家庭及规定调整核对，不只看签贷款人的工资。通常需要检查所有成年家庭成员的可计入收入和允许扣除，再对照所在地与家庭人数的公布限额；用于偿付能力的Repayment Income则看成为票据债务人的申请人稳定收入。两套计算结果可能不同。

项目没有通用最低640分要求，但仍要证明愿意且有能力偿债，机构可能有附加条件。借款人身份需满足美国公民、美国非公民国民或适用Qualified Alien等要求，并实际作为主要住宅居住。不能照搬FHA或Fannie Mae身份规则。

FY2026，即2025年10月1日至2026年9月30日，前期担保费率为1%，年度费率为0.35%。年度费按计划平均未偿本金计算，并非没有PMI就没有每月相关费用；进入新财年要再核对适用通知。

若基础融资400,000、按1%费率将全部前期担保费融资，总贷款需约400,000÷0.99＝404,040.40，费用约4,040.40；不能直接写400,000加4,000就结束。普通可融资交割费受估值等限制，不能因为零首付就保证零现金。

USDA Direct由USDA直接办理，通常针对低或极低收入、另有期限和付款援助。不能把Guaranteed的30年、收入限额和担保费原样套给Direct。先让接洽机构写明是哪一项计划。

2026年一单元Conforming全国基准为832,750，一般高成本地区最高可达1,249,125，阿拉斯加、夏威夷、关岛和美属维尔京群岛有另外的特别限额。查物业所在县、单元数和适用年份，不把全国基准套给所有地址。

FHA一单元2026年普通低成本地区下限为541,287、高成本地区上限1,249,125，特别地区另有调整；适用于2026年1月1日及以后分配的相关案号。原稿524,225和1,209,750不是这份2026年限额。

假设房价1,000,000、首付200,000，购房贷款800,000，在适用一单元基准832,750的县并不因房价过百万就自动成为Jumbo；仍需符合其他收购条件。若借900,000而该县实际限额足够，也可能是高余额Conforming。

Jumbo或其他非Agency方案的首付、信用、储备和估值要求依产品确定，利率也可能高于或低于可比较的Agency报价。USDA Guaranteed不采用FHA同样的固定县金额表，而应核对收入偿付能力、估值和允许融资；Direct的地区金额规则又不同。

FHA ML2025-09删除非永久居民借款人的该项资格，须用于2025年5月25日及以后分配的案号。合法永久居民符合其他条件时可按与美国公民相同的要求申请；密克罗尼西亚联邦、马绍尔群岛共和国及帕劳共和国公民还有文件中列明的专门条款。

因此，不能沿用旧文章中“持EAD或有效签证即可走FHA”的笼统描述。SSN卡本身不足以证明移民或工作身份，应由机构按实际项目核查文件；这里的贷款资格也不是对个人移民身份或工作许可的认定。

Fannie Mae现行规则允许合法永久或非永久居民在满足其他要求时按相同贷款条件处理，由机构根据个案核实合法居留。它不等于FHA，也不意味着任何签证、ITIN或短信用历史都自动符合。

把实际身份、收入来源、信用记录和首付来源分别提供。自雇人士不应被默认推向高成本Bank Statement产品；先核对能否按正常材料路径符合条件，再比较其他可用产品。不要把贷款30年要求解释成签证有效期必须覆盖30年。

同一售价下，比较最低首付、实际基础贷款、融资费用后的票据本金、前期现金、月本息、贷款保险或年费，再加税保HOA。保存有效LE及费用说明，尽量统一报价时点、期限和锁定条件。

常规借款人支付PMI在达到条件时可申请取消，通常涉及原始价值80%；自动终止通常看原始还款计划达到78%且付款正常等条件。以当前升值申请取消是另一条可能受投资者规则约束的路径，不能把“当前价值80%”写成HPA通用权利。

FHA按原始LTV和案号决定MIP持续年限；USDA年费有自己的持续规则；VA无月度贷款保险但可能有前期资金费。这些费用也都不同于保护房屋的房屋保险。避免把无PMI当作没有保险、费用或保障缺口。

预计持有五年，就比较五年累计利息、不可退费用、持续贷款保险及届时余额；保留的现金和已还本金分别列示。如果选低首付保留储备，说明保留多少与用途，不默认这笔钱必有固定投资回报。

假设同一400,000房屋，VA普通购房零首付获准、首次使用、未豁免资金费，其他条件均满足。2.15%资金费为8,600，全部融资后本金408,600。再假设固定6.5%、30年、按月期末付款且无额外还本，月本息约2,582.63，其他交割费用、税保HOA另外支付。

为了单独看费用影响，另设一个已符合资金费豁免的对照借款人，其贷款400,000、其余利率期限相同，月本息约2,528.27。差约54.36每月。豁免取决于真实资格，并非每个人可在两种报价间自由切换。

五年后，融资费方案余额约382,494.45，累计利息128,852.25；豁免对照余额374,443.91，累计利息126,140.24。前者多付约2,712.02利息，加8,600费用，五年借款成本差约11,312.02。

这不是VA对Conventional的排名，也不包括两位借款人现实中可能不同的报价或费用。它说明“前期没现金付资金费”仍会增加债务和利息；实际决策要用自己有资格取得的完整报价。

先准备实际住址、购房用途和家庭情况，列出可行项目；分别确认Conforming或FHA县限额、VA资格、USDA地址及家庭收入、非公民文件要求。不要提交虚构收入、隐瞒同住成员或伪装自住来进入项目。

向可办理这些项目的机构索取同条件报价及材料清单。至少写清首付、前期费用是否融资、月度保险或年费、取消条件、锁定期限、物业修理与储备要求。预批准称呼和审查程度因机构而异，问清还有哪些条件。

比价信用查询在某些FICO模型中按14至45天窗口特殊计分，不意味着报告上只剩一条查询，也不保证完全不影响分数。重点是取得真实可比较报价，而不是为了某个评分承诺仓促选择。

拟签合同时记录融资、评估、检查及延期条件和截止日期。办理时限受补件、物业、机构及项目处理影响，没有固定“VA30天、USDA60天”的保证。条件变化时及时重核预算和批准状态。

如果只有高费用、到期大额偿还或依赖很快再融资的方案可用，先核算能否承受失败情形，再决定是否调整房价、首付或购房时间。不要把“以后一定能转贷”当作当前付款能力。