PMI 指南：私人房贷保险详解

PMI（Private Mortgage Insurance，私人房贷保险） 是当首付低于 20% 时，Conventional 贷款方要求借款人购买的保险，用于在借款人违约时保护 Lender，而非保护借款人。

何时需要 PMI： Conventional 贷款首付 < 20%（即 LTV > 80%）时，Lender 通常要求 PMI。因为首付少、净值缓冲小，Lender 风险更高。

成本： PMI 通常为贷款额的 0.3%–1.5% 年费，分摊到月供。例：$300,000 贷款、0.5% 年费 = $1,500/年 = $125/月。具体取决于 LTV、信用分、贷款类型（Borrower-paid 或 Lender-paid）。

FHA 贷款不叫 PMI，而叫 MIP（Mortgage Insurance Premium），规则不同。

PMI vs MIP 主要区别：

• PMI：仅 Conventional 贷款，首付 < 20% 时需；达到 20% 净值后可取消
• MIP：FHA 贷款必付，2013 年后多数需付满 11 年或至 LTV 78%，较难提前取消
• PMI 由私人保险公司承保；MIP 付给 FHA

如何取消 PMI：

• 申请取消（Request Cancellation）：当 LTV 降至 80%（基于原始购房价值或当前评估价值，依贷款条款）时，可书面申请取消。部分 Lender 要求 2 年履约历史。
• 自动取消：当 LTV 自然还款降至 78%（基于原始 amortization schedule）时，Lender 必须自动取消。
• 房产增值可缩短达到 80% 的时间——可申请 Appraisal，若新估值使 LTV ≤ 80%，可提前取消（可能需付评估费）。

Lender-Paid PMI（LPMI）：Lender 代付 PMI，但将成本摊入略高的利率。你无需单独月付 PMI，但利率可能高 0.25–0.5%。LPMI 通常无法提前"取消"——会随贷款全程，除非 Refinance。适合不想在月供中看到 PMI 项、且计划长期持有的借款人。需比较总成本。

避免 PMI 的方式：

• 20% 首付：最直接，LTV ≤ 80% 无需 PMI
• Piggyback Loan（80/10/10 或 80/15/5）：第一房贷 80% LTV，第二房贷 10% 或 15%，首付 10% 或 5%。第二房贷利率通常高于第一房贷，但可能比 PMI 便宜，且第二房贷还清后无保险成本
• VA 贷款：退伍军人 0 首付也无 PMI
• USDA 贷款：0 首付无 PMI（有 Guarantee Fee）