房贷点数：Discount Points、Break-even 与税务抵扣

1 point = 贷款额的 1%。$400,000 贷款买点：$4,000，利率可能从 6.5% → 6.25%（因 lender 而异）。

Break-even 速算：$4,000 ÷ 月供节省 ≈ 回收月数。月供少 $65 → 约 62 个月（5 年+）才回本。

⚠️ 区分 Discount Points（买低利率）和 Origination Fee（纯费用，不一定降 rate）——看 Loan Estimate Section A。

可能划算：计划自住 7–10 年+、贷款额大、当前 rate 较高、closing 现金充裕。

可能不划算：3–5 年内卖/refi、小贷款、rate 已很低、买点影响 emergency fund。

Lender Credits：接受略高 rate 换 closing 现金——适合短期持有或首付紧张；长期多付利息。

购房：符合条件时 points 可在支付当年 Schedule A 抵扣，降低实际 break-even。

Refinance：points 在贷款期内摊销，不能一次性全扣。

谈判：同时问「0 point rate」「1 point rate」「2 point rate」——比较 APR 和 total interest over hold period。

房贷点数费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。