债务收入比（DTI）完全指南：房贷资格与改善方法

前端 DTI（住房比 Housing Ratio）：

PITI（Principal + Interest + Taxes + Insurance）+ HOA ÷ 月毛收入

典型限制：28–31%。衡量住房支出占收入比例。

后端 DTI（总债务比 Total Debt Ratio）：

所有月债务 ÷ 月毛收入。包括：住房（PITI + HOA）、车贷、学贷、信用卡最低还款、个人贷款、赡养费/抚养费。

典型限制：

• Conventional：43–45%；有补偿因素（高储备、高信用）可至 50%
• FHA：43%；有强储备可至 57%
• VA：无硬上限，但 41% 为审批指南
• USDA：41%

计入收入：工资、奖金（2 年平均）、自雇（2 年平均，税后扣除后）、租金收入（通常 75% 毛租金）、社安金、赡养费/抚养费（若有文件）、投资收入。

计入债务：循环债务（信用卡）最低还款、分期贷款、学贷（IBR 月付或余额 1%）、联署贷款（除非能证明对方连续 12+ 月还款）。

学贷特殊规则：若为 IBR（Income-Based Repayment），可用 IBR 月付；否则通常用余额 1% 或合同月付的较高者。

改善 DTI 方法：还清小债（影响最大）、增加收入、提高首付（降低 PITI）、申请前勿新增债务。

DTI 与信用分数：两者都重要。信用分数影响利率；DTI 影响最大贷款额。

购买力示例：月收入 $8,000，后端 DTI 限 43%，则总债务容量 = $8,000 × 43% = $3,440/月。若现有债务（车贷、学贷、信用卡）共 $800，则住房 PITI + HOA 最多约 $2,640。

还清 $400 车贷后，住房容量增至约 $3,040，购买力显著提升。

常见场景：申请前还清小余额信用卡、关闭不用的卡（减少最低还款）、避免在审批期间买车或办新卡。