商业地产尽职调查完全指南：物理、财务、法律与运营 DD

买商业物业像买一家小公司——rent roll 就是它的 P&L：

• ⏱️ 时间：30–90 天 vs 住宅 7–21 天
• 🔬 复杂度：Phase I 环境、zoning、租约审计、结构工程
• 💰 金额：$1M+ 常见——一个 hidden lien 或 lease error 代价巨大

Phase I：桌面研究 + 现场 walk——识别 REC（如曾干洗店、加油站）。费用约 $2K–$5K。

发现 REC → 通常做 Phase II（土壤/地下水采样，$5K–$50K+）→ 再决定 remediation 或退出。

还需：屋顶寿命、结构工程师报告、MEP 系统、ADA 合规、5–10 年 capital reserve 估算。

财务 DD 核心：rent roll 不能信 seller 的 Excel——要对着租约原件逐条核。

• 📋 租户、面积、月租、到期日、押金
• 📊 T-12/T-3 实际收支 vs seller 声称
• 🔍 主要 tenant 信用和续租意向
• 📈 市场租金对比——是否 below/above market

法律 DD 要点：

• 📜 Title：Schedule B 例外项（easement、lien）须解决
• 📐 ALTA Survey：边界、侵占、地役权
• ✍️ Estoppel：租户书面确认租金、押金、无争议
• 🏦 SNDA：Subordination + Non-Disturbance + Attornment — 贷款方 foreclosure 保护

接手运营前须查清：

• 📄 物业/维护/清洁/安保合同——终止条款、转让限制
• 👥 现场经理是否留任；过渡计划
• 💡 水电气账户、欠款
• 📋 运营许可、保险单、理赔史

商业地产尽职调查费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。