房地产尽职调查清单完全指南

住宅：Home Inspection（房屋检查）、Roof（屋顶寿命与状况）、HVAC（暖通空调）、Foundation（地基、结构）、Pest（白蚁等）、Radon（氡气）、Mold（霉菌）、Lead Paint（含铅涂料，1978 年前）、Asbestos（石棉）、Sewer Scope（下水道内窥）、Pool（泳池设备与合规）。

商业：Property Condition Assessment（PCA）、Structural、MEP（机电管道）、Roof、HVAC、Elevator、Fire Safety、ADA 合规。依物业类型（办公、零售、工业、多户）重点不同。

Who to Hire：持证 Home Inspector、结构工程师、屋顶专家、环境顾问（Phase I/II）、测量师（Survey）。

Title Search（产权搜索）：确认所有权链、未清偿留置权（Liens）、地役权（Easements）、侵占（Encroachments）、CC&Rs（Covenants, Conditions & Restrictions）、Deed Restrictions。

Title Insurance：产权保险保护买方与贷款方。需审查 Preliminary Title Report，解决 Schedule B 中的例外项。

Survey（测量）：确认边界、建筑位置、地役权、侵占。商业交易通常需要 ALTA Survey。

Financial DD（商业）：Rent Roll（租金表）、Operating Statements、T-12（过去 12 个月）、Pro Forma、Tax Returns、Utility Bills、CAM Reconciliation、Capex Reserves。

Legal DD：Zoning Compliance（ zoning 合规）、Permitted Use（许可用途）、Pending Litigation（未决诉讼）、Code Violations（违规）、ADA、Environmental Phase I/II、FIRPTA（外国卖家预扣）。

Environmental：Phase I ESA 识别潜在污染；若发现 Recognized Environmental Conditions，可能需 Phase II（土壤/水采样）。

Insurance DD：Current Policies、Claims History、Loss Runs、Insurability、Flood Zone（洪灾区）、Wildfire Risk（野火风险）。高风险区可能难投保或保费极高。

Market DD：Comps（可比交易）、Vacancy Rates、Absorption、Supply Pipeline、Demographic Trends。了解市场周期与竞争。

Tenant DD（商业）：Lease Review、Estoppel Certificates（租户确认书）、Tenant Credit、Lease Expiration Schedule。租户质量影响现金流稳定性。

Government DD：Permits、Certificates of Occupancy、Property Tax Assessment、Special Assessments。确认合规与税负。

Timeline（典型 30–60 天）：DD 期在签约后、交割前。需协调各顾问、满足贷款方要求。商业交易可能更长。

Who to Hire：Inspector、Attorney、Engineer、Surveyor、Environmental Consultant、CPA（财务审查）。

Red Flags That Should Kill the Deal：严重产权缺陷无法解决、Phase I 发现重大污染且无法补救、结构性问题修复成本超过价值、 zoning 禁止 intended use、无法获得保险或保费不可持续、租户集中度过高且即将到期、未披露重大诉讼或违规。