商业地产融资指南：贷款类型、核贷标准与交割流程

Conventional Bank（传统银行）：关系驱动，条款可协商，适合稳定物业与长期持有。

CMBS / Conduit（商业按揭支持证券）：非追索、固定利率、标准化条款，打包成证券出售。适合稳定现金流物业。

SBA 504 / 7a：政府担保，504 用于购置固定资产（50% 银行 + 40% CDC + 10% 首付）；7a 用于营运资金、设备、收购。适合中小企业主。

Bridge / Hard Money（过桥/硬钱）：短期、高利率、快速放款，适合增值改造、收购翻新、拍卖等。

Mezzanine（夹层）：介于优先贷款与股权之间，利率更高，通常以股权质押（Pledge of Equity）担保。

Preferred Equity（优先股）：股权形式，优先分红、优先清算，不增加物业层面债务。

HUD / FHA Multifamily：政府保险多户贷款，低利率、长期限，需满足可负担住房等条件。

Life Insurance Company（寿险公司）：长期固定利率，偏好稳定现金流、优质租户。

Debt Fund（债务基金）：灵活、可做过渡性融资、夹层、优先股，审批相对快。

DSCR（Debt Service Coverage Ratio）：NOI ÷ 年债务本息。通常要求 ≥1.20–1.35，越高越安全。

LTV（Loan-to-Value）：贷款额 ÷ 物业价值。商业贷款通常 65%–75%，优质物业可达 80%。

Debt Yield（债务收益率）：NOI ÷ 贷款额。贷款方常用指标，不受利率影响，便于比较。

Cap Rate（资本化率）：从可比交易推导，NOI ÷ 价值 = Cap Rate。用于估值与风险定价。

NOI（Net Operating Income）：有效毛收入 − 运营费用，不含贷款本息、折旧、资本支出。

Global Cash Flow（全球现金流）：个人/企业其他收入与债务，用于评估整体偿债能力。银行类贷款常看此指标。

Recourse vs Non-Recourse（追索 vs 非追索）：非追索下，违约时贷款方只能处置抵押物业，不能追个人/企业其他资产。CMBS、部分机构贷款常为非追索；银行贷款可能带 carve-out（欺诈、环境等例外追索）。

Prepayment（提前还款）：
• Defeasance（替代）：用国债等替代现金流，解除原贷款，无罚金但成本高。
• Yield Maintenance（收益维持）：补足贷款方因提前还款损失的利息。
• Step-Down：随时间推移罚金递减，如 Lockout 后每年降一定比例。

Interest Rate：Fixed（固定） vs Floating（浮动）。浮动通常挂钩 SOFR/LIBOR + spread，可做利率上限（Cap）对冲。

Term vs Amortization Mismatch：贷款期限短于摊销期时，到期有 Balloon Payment（气球款），需再融资或出售。

Phase I Environmental：环境尽职调查，识别污染风险。发现问题可能需 Phase II 进一步检测。

Survey（测量）：地块边界、地役权、 encroachment。贷款方通常要求 ALTA 测量。

Property Condition Report（PCR）：物业状况评估，预估资本支出。

Seismic（地震）：高震区（如加州）可能要求地震评估。

Title（产权）：产权搜索、产权保险，确认无留置权、纠纷。

Appraisal（评估）：独立第三方评估，支持贷款额度。

Rent Roll / Financial Audit：租约、租金、空置、运营数据审计，验证 NOI。

商业地产交割通常包括：

1. LOI / Term Sheet：意向书或条款清单，锁定主要条款。
2. Application & Underwriting：正式申请，提交财务、物业、租约等材料，核贷审批。
3. Commitment Letter：贷款承诺函，列明条件（conditions precedent）。
4. Due Diligence：完成环境、测量、产权、评估等。
5. Loan Documents：签署本票、抵押、担保协议等。
6. Funding：满足所有条件后放款，完成产权过户与登记。

商业交割周期通常 45–90 天，复杂交易更长。过桥/硬钱可缩短至数周。