产权搜索与产权保险：Title Search 与 Owner/Lender 险

Title Search 查 county 记录里的产权链——liens、judgments、easements、unpaid taxes。Closing 前须 clear 或 title company 除外。

通常 title company/attorney 做，耗时 1–2 周。发现问题：seller pay off lien、record release、或 buyer exercise title contingency。

💡 实用建议：读 title commitment Schedule B——每个 exception 问「这会影响我用房/转卖吗？」

Owner's policy 保护你（一次性 premium ≈ 0.5–1% 房价）；Lender's policy 保护银行（贷款 refinance 时 often 只需 endorsement）。

覆盖：forged deed、undisclosed heir、recording errors、unknown liens——不覆盖 survey/boundary（除非 endorsement）。

💡 实用建议：买 enhanced ALTA homeowner's policy（若 offered）——覆盖 encroachment/zoning 等 standard 除外项。

高频 cloud：mechanic's lien、tax lien、heir/probate gaps、forged deed、boundary（often excluded）。

Clearing：seller 提供 payoff + release；buyer 可 delay closing 或 kill deal via title contingency。

💡 实用建议：Renovation 后 closing 前要求 contractor lien waivers——避免 surprise mechanic's lien post-closing。

产权搜索与产权保险费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。