首付与交割成本：从 3% 到 20% 的完整指南

首付是你自掏腰包先付的房款，其余向银行借：

• 💰 首付多（如 20%） → 借得少、月供低、Conventional 通常免 PMI
• 📉 首付少（如 3–5%） → 门槛更低，但需 PMI/MIP，总利息更多

例：$300,000 房，5% 首付 = $15,000 自付 + 约 $285,000 贷款；20% 首付 = $60,000 自付 + $240,000 贷款——后者月供约低 $200–$350（视利率和 MI 而定）。

💡 没有「必须 20%」这回事。向 2–3 家 Lender 要 Loan Estimate，比较不同首付下的全 PITI + MI 总成本再决定。

快速对照表：

• 🏠 首购、钱不多 → 3% Conventional 或 3.5% FHA
• ⚖️ 想平衡门槛和月供 → 5%–10%
• ✅ 资金充足、追求最低月供 → 20%
• 🎖️ 退伍军人 → VA 零首付
• 🌾 农村符合条件的区域 → USDA 零首付

向 2–3 家 Lender 要 Loan Estimate，用同样贷款类型比较不同首付下的月供和总 MI 成本。

首付援助常见形式：

• 🎁 赠款（Grant）：不用还，但条件最严
• 💳 低息/零息贷款：第二笔贷款，可能增加 DTI
• 🏢 雇主援助：部分公司提供购房补贴

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签 DPA 前问清楚：住满几年可免还？是否影响贷款审批？

Closing 时除了首付，还要准备这些常见费用：

• 🏦 贷款手续费（Origination）— 银行办贷款的钱
• 📋 房屋评估（Appraisal）
• 📜 产权调查 + 产权保险（Title）
• 🏛️ Escrow/律师费 — 第三方帮你管钱
• 📅 预缴 — 提前交一部分房产税和房屋保险

💡 预算时按房价 3–4% 预留 Closing Costs，比只算首付更稳妥。

粗算公式：房价 × 3% 作为 Closing Costs 下限。

例：$300,000 的房子 → 约 $9,000（3%）到 $15,000（5%）。

Pre-approval 后 Lender 会给 Loan Estimate；Closing 前约 3 天收到 Closing Disclosure，逐项核对是否与 LE 一致。有疑义立刻问 Loan Officer，别拖到 Closing 当天。

在合同里写清楚，例如：「Seller to contribute $X toward buyer's closing costs」。

• ✅ 买方市场：较容易谈到 2–4% 的 seller credit
• ⚠️ 卖方市场：卖家可能拒绝，或要求更高出价换 credit

注意：credit 会抬高合同价，评估不足时贷款可能受阻。和经纪人、Loan Officer 一起算「净成本」是否真划算。

简单区分：

• 📝 诚意金（EMD）：签合同后 1–3 天内交，通常 1–3% 房价，存 Escrow
• 🏠 首付（Down Payment）：Closing 当天付的房款部分

交易成功 → 诚意金计入首付；验房/贷款等 contingency 内合法退出 → 诚意金退还；无正当理由违约 → 可能被没收。

💡 诚意金 + 剩余首付 + Closing Costs = Closing 当天需要的总现金（减去贷款）。