首付与交割成本：从 3% 到 20% 的完整指南

首付（Down Payment）是你买房时自掏腰包支付的那部分房款，其余由贷款（Mortgage）覆盖。首付比例直接影响：

• 贷款额：首付越多，贷款越少，月供越低
• PMI（Private Mortgage Insurance）：首付低于 20% 时，多数 Conventional 贷款需 PMI，增加月供
• 利率：首付越高，贷款方风险越低，通常利率更优
• 审批难度：首付少时，贷款方对信用、收入要求更严

首付是买房最大的前期支出之一，但并非越高越好——需结合自身资金、投资机会和贷款类型权衡。

不同首付比例适合不同人群，各有优劣：

• 3%：Conventional 97 等计划，门槛低、适合首购者，但需 PMI，月供较高。信用要求通常 620+。
• 3.5%：FHA 最低首付，信用可低至 580，需 MIP（类似 PMI）。适合首购、信用一般者。
• 5%：Conventional 常见档位，PMI 较 3% 略低，仍需保险。平衡门槛与月供。
• 10%：PMI 更低，利率可能略优。适合有一定积蓄、想控制月供者。
• 20%：可免 PMI（Conventional），利率通常最好，月供最低。需较多前期资金。

VA 贷款可零首付；USDA 农村贷款也可零首付，但限于符合条件的区域。

各州、地方政府及非营利组织提供首付援助（Down Payment Assistance, DPA），帮助首购者降低门槛：

• 州/地方项目：低息或免息贷款、赠款（Grant）、减免 Closing Costs。资格通常限首购、收入上限、自住。
• First-Time Homebuyer 项目：HUD 认证的购房顾问可帮你匹配当地 DPA。部分项目与 FHA 搭配使用。
• Employer 援助：部分公司提供购房补贴或低息贷款。

DPA 通常有收入、房产价格、居住年限等限制。申请前务必确认条款——部分为 forgivable loan（住满一定年限可免还）。

Closing Costs（交割成本）是买房时除首付外的一次性费用，通常包括：

• Origination Fee（贷款手续费）：贷款方收取，通常为贷款额的 0.5%–1%
• Appraisal（房屋评估）：$400–600，贷款方安排，确认房产价值
• Title Search & Title Insurance（产权调查与保险）：确保产权清晰，防纠纷
• Attorney / Escrow 费用：部分州要求律师参与；Escrow 公司处理资金交割
• Recording Fee（登记费）：政府登记 Deed 和 Mortgage 的费用
• Prepaid 项目：预缴房产税、房屋保险、贷款利息（至首次月供日）

买方通常承担大部分 Closing Costs，但可通过 Seller Concessions 协商由卖家支付部分或全部。

Closing Costs 通常为房价的 2–5%。例如 $300,000 的房子，约 $6,000–$15,000。

具体金额取决于：贷款类型、地区、Title/Escrow 惯例、是否购买点数（Points）等。贷款方会在 Pre-approval 后提供 Loan Estimate，Closing 前约 3 天提供 Closing Disclosure，列出所有费用。

建议在预算时预留 3–4% 作为 Closing Costs，避免交割时资金不足。

Seller Concessions（卖家让步）指卖家同意支付买方的部分 Closing Costs，通常通过提高成交价或直接抵扣实现。

在买方市场或卖家急于出手时，可要求 2–4% 的 Concessions。FHA/VA 对 Concessions 有上限（通常为成交价的 3–6%），Conventional 也有限制。过多 Concessions 可能影响评估——若成交价被评估师认为过高，贷款可能受阻。

策略：出价时注明 "Seller to contribute $X toward buyer's closing costs"，由经纪人协助谈判。

Earnest Money Deposit（诚意金）是合同签订后存入 Escrow 的定金，通常为房价的 1–3%，表示买家诚意。它不是首付，而是：

• 若交易顺利完成：Earnest Money 会计入首付或 Closing Costs
• 若买家合法行使 Contingency 退出（如验房不通过）：Earnest Money 退还
• 若买家无正当理由违约：卖家可能没收

首付是交割时支付给贷款方/卖家的房款部分；Earnest Money 是合同阶段的保证金，交割时"转化"为首付的一部分。