诚意金完全指南：金额、托管、退还与保护

诚意金（Earnest Money）是买家在购房合同被接受后存入的诚意定金，表明认真购买意图。若交易完成，计入首付和 Closing Costs；若买家合法退出，可退还。

典型金额：大多数市场为房价的 1–3%。竞争激烈市场（如 bidding war）可能要求 5–10% 以增强竞争力。

谁托管：通常由 Title 公司、Escrow 公司或持牌经纪人托管，存入独立账户。具体因州和当地惯例而异。买家不应直接付给卖家。

何时存入：合同接受后通常 1–3 天内。合同会明确期限，错过可能构成违约。

如何应用：交割时，诚意金计入买家的 down payment（首付）和 closing costs，减少交割日需支付的现金。

可拿回诚意金的情况：

• Contingency 期限内合法退出：若合同有 Inspection、Financing、Appraisal 等 Contingency，在期限内且满足条件（如验房发现问题、贷款被拒、评估不足）可书面通知退出，拿回诚意金
• 双方协商解除：Mutual cancellation，买卖双方同意解除，按约定分配诚意金
• 卖方违约：若卖方无法履行合同，买家可拿回诚意金并可能索赔

可能丧失诚意金的情况：

• 放弃 Contingency 后违约：若买家主动放弃验房、贷款等条件（waive contingencies），之后因个人原因退出，通常丧失诚意金
• 错过期限：未在 Contingency 期限内书面通知或未按时存入诚意金
• 违约（Breach of Contract）：无正当理由拒绝履行合同

保护诚意金：理解每个 Contingency 的截止日；所有沟通尽量书面；仔细阅读合同；不确定时咨询律师。

电汇诈骗（Wire Fraud）：购房诈骗中，骗子冒充 Title/Escrow 或经纪人，通过篡改邮件发送虚假汇款指令。买家将诚意金或首付汇入骗子账户后难以追回。

防范措施：

• 永远电话核实：使用已知、独立的电话号码（非邮件中的号码）致电 Title/Escrow 公司核实汇款指令
• 勿仅凭邮件：收到汇款指令变更的邮件时，务必电话确认
• 当面确认：若可能，在 Closing 前当面与 Escrow Officer 确认账户信息

大额诚意金作为竞争策略：在 bidding war 中，高于常规的诚意金可向卖家展示更强诚意，但风险也更高——若放弃 Contingency 后退出，损失更大。需权衡。