特拉华法定信托（DST）指南：1031 置换、被动投资与尽职调查

DST（Delaware Statutory Trust）是一种被动房地产投资结构，经 IRS Revenue Ruling 2004-86 确认可作为 1031 交换的replacement property。

运作机制：

1. 发起人（Sponsor）收购物业
2. 设立 DST，将物业置于信托
3. 向投资者出售受益权（Beneficial Interests）
4. 投资者作为 passive 受益人分享租金与增值，无需参与管理

七宗罪（Seven Deadly Sins）— IRS 对 DST 的限制：无新债务、无再投资、无租约重谈、无新增资本、无重大改造、无混合类型、现金须短期持有。违反可能导致 1031 资格丧失。

最低投资：通常 $100,000–$250,000，因项目而异。

优势：

• 1031 置换：解决 45/180 天时间压力，无需亲自识别和管理物业
• 被动/零管理：发起人负责运营
• 机构级物业：多户、零售、工业等
• 分散：可投资多个 DST 项目
• 遗产规划：去世时 step-up in basis，可永久避免递延税

风险：

• 流动性差：通常无二级市场，持有至到期或出售
• 无控制权：投资者不参与物业决策
• 费用：发起人费、尽职调查费、管理费
• 物业风险：空置、租户违约、市场下跌仍存在

适用人群：退出主动管理的年长投资者、1031 时间紧迫者、寻求被动 RE 敞口的投资者。

DST vs REIT vs Syndication：

• DST：1031 合格、被动、单物业或小组合、流动性差
• REIT：上市或非上市、分散、有流动性（上市）、1031 通常不适用
• Syndication：主动或被动、LP 结构、发起人控制权大、1031 可能适用（看结构）

尽职调查：

• 发起人业绩记录、AUM、历史项目表现
• 物业质量、区位、租户、租约
• 债务结构、LTV、利率、到期日
• 费用结构、分配政策