租约完全指南：条款、类型、提前解约与续约

租约（Lease）是房东（Landlord）与租客（Tenant）之间的 legally binding 合同，约定双方权利与义务。

关键条款：

• 双方：房东与租客姓名/实体
• 物业描述：地址、单元号、包含区域（如车位、储物间）
• 租期：固定期（通常 1 年）或月租（Month-to-Month）
• 租金与到期日：月租金额、支付方式、到期日（通常每月 1 号）
• 押金（Security Deposit）：金额、退还条件、各州对限额和利息有规定
• 滞纳金（Late Fees）：逾期罚款，各州可能限制
• 维修责任：谁负责日常维修、重大维修、电器
• 宠物政策：是否允许、宠物押金、品种限制（注意 Fair Housing）
• 转租（Subletting）：是否允许、需房东同意
• 入住通知（Entry Notice）：房东进入前通常需提前通知（如 24–48 小时），各州规定不同
• 租客保险：是否要求租客购买 Renters Insurance
• 水电、停车：谁付、是否包含

Lease vs Rental Agreement：Lease 通常指固定期；Rental Agreement 常指月租、可随时终止（按州法通知期）。

租约类型：

• 固定期（Fixed-Term）：通常 1 年，期满前双方受约束
• 月租（Month-to-Month）：按月续约，任一方可提前通知终止
• 口头协议：部分州允许，但风险高——条款不清、纠纷难证。建议书面租约

提前解约（Early Termination）：

• 租约 Break Fee：合同可能约定提前解约需付 1–2 个月租金等
• SCRA（军人保护）：现役军人因 PCS 等可提前解约，需提供 orders
• 家暴保护：部分州允许家暴受害者提前解约并免罚
• 不可居住（Uninhabitable）：若房东未维修导致严重问题（如无暖气、严重霉菌），租客可能有权解约或扣租（各州不同，需谨慎）

续约：固定期届满后，可能有自动续约条款（如转为月租）；或需重新签订租约、重新协商条款（租金、宠物等）。

租约中的红旗（Red Flags）：

• 放弃维修责任的条款（部分州无效）
• 放弃 jury trial 或 class action 的条款
• 押金无上限或过高（各州通常有限制）
• 滞纳金过高（部分州限制）
• 自动续约但通知期过短
• 模糊或缺失关键条款（维修、入住通知等）

附加条款（Addendums）：宠物附加、吸烟政策、HOA 规则、lead paint 披露（1978 年前建筑）、bed bug 等。附加条款与主租约冲突时，需明确以何为准。

各州要求：部分州要求特定披露（如 lead、bed bug、房东身份）；部分州对押金利息、提前解约通知有具体规定。签约前了解当地法律。