租客筛选：信用、背景、收入核实与 Fair Housing 合规

为何筛选：保护投资、降低拖欠租金和驱逐风险、确保租户能履行租约。不良租户可能导致收入损失、物业损坏、驱逐成本和法律纠纷。

Fair Housing 合规：不得基于受保护群体（种族、肤色、宗教、国籍、性别、家庭状况、残疾等）歧视。州和地方法律可能增加保护（如性取向、收入来源）。

一致标准：对所有申请人使用相同的筛选标准——最低信用分、收入比、犯罪/驱逐历史政策等。不得对某人放宽、对他人收紧。书面筛选标准可证明合规。

Ban-the-Box 法律：部分州/市限制或禁止在申请初期询问犯罪历史，或限制使用犯罪记录拒批。须查阅当地法律。

Section 8 voucher：部分辖区禁止"不接受 Section 8"的歧视（Source of Income 保护）。若当地允许拒绝，需在广告中明确；若禁止，须将 voucher 视为合法收入来源。

申请表格：收集姓名、现址、雇主、收入、租赁历史、紧急联系人等。可要求授权信用和背景检查。

信用检查（Credit Check）：通过筛选服务获取租户报告。可设最低信用分（如 600+）或关注 derogatory marks（拖欠、破产）。FCRA 要求基于信用拒批时提供 Adverse Action 通知。

背景检查（Background Check）：犯罪记录、驱逐历史。Ban-the-Box 法律可能限制询问时机或使用方式。考虑犯罪类型、时间、与租赁的相关性，避免 blanket 政策。

收入核实：通常要求月收入 ≥ 3× 月租。可要求工资单、税表、银行对账单、雇主证明。

租赁历史与推荐人：联系前房东，询问付款记录、是否损坏、是否提前解约。雇主推荐可核实就业和收入。

筛选服务：TransUnion SmartMove、RentPrep、Avail、MyRental 等提供租户信用和背景报告。确保服务符合 FCRA。

申请费：各州对申请费有限制（如加州禁止超过实际成本）。不得收取"看房费"等不当费用。

常见红旗：信用分极低、近期驱逐、严重犯罪（暴力、毒品相关）、收入不足、虚假信息、前房东负面评价、多次短期租约。需逐案评估，避免自动拒批受保护群体。

Co-signer / Guarantor：若申请人收入不足或信用欠佳，可要求 Co-signer（担保人）共同签署租约。Co-signer 需通过筛选，并理解其承担连带责任。

Adverse Action 通知：若基于信用报告拒批或收取更高押金，FCRA 要求提供Adverse Action 通知——说明基于信用信息做了不利决定、提供信用局联系方式、告知申请人有权获取免费报告副本。筛选服务通常提供模板。

接受 Section 8：若当地法律要求或您选择接受，voucher 可视为收入的一部分。需与当地 PHA（Public Housing Authority）配合，满足住房质量检查（HQS）等要求。