租客筛选：信用、背景、收入核实与 Fair Housing 合规

坏租客的成本远超一次 screening fee：拖欠租金、物业损坏、驱逐律师费 $2,000–5,000+、空置损失。筛选是第一道防线。

但筛选不是「想拒就拒」——Fair Housing Act 禁止基于种族、宗教、国籍、性别、家庭状况、残疾等歧视。关键操作：

• 写一份书面筛选标准（最低信用分、3× 租金收入、驱逐/犯罪政策）——对所有人相同适用
• 部分城市禁止「不接受 Section 8」（source of income 保护）——查本地法
• Ban-the-Box 城市可能限制犯罪记录询问时机

对朋友放宽标准、对某族裔收紧标准——即使没明说，也可能构成歧视或差别影响（disparate impact）。

标准流程（按书面政策执行）：

1. 申请表 + 授权信用/背景检查
2. 信用报告：常见底线 600+ 或看严重负面记录（破产、近期驱逐）
3. 收入：月 gross income ≥ 3× 月租——工资单、税表、银行流水、offer letter
4. 租赁历史：致电前房东（不是申请表上写的号码就信）
5. 背景：驱逐记录、犯罪——须符合 Ban-the-Box 和 individualized assessment

常用服务：SmartMove、RentPrep、Avail 等。申请费各州有限制（如加州不得超过实际成本）——不能当「看房费」收。

基于信用拒批或要求更高押金 → 必须发 FCRA Adverse Action 书面通知。

常见红旗（逐案评估，非自动拒）：

• 信用分极低、近期驱逐、申请信息与前雇主/前房东核实不符
• 严重暴力/毒品相关犯罪——须 individualized assessment，不能 blanket 拒所有有记录者
• 12 个月内搬了 4 次——追问原因

Co-signer / Guarantor：收入差一点（如 2.5× 租金）可要求担保人——担保人也须过筛选并签 lease。

Adverse Action：基于信用报告拒批、加押金、要求 co-signer 时，FCRA 要求书面通知——说明决定依据、信用局联系方式、免费报告权利。SmartMove 等提供模板。

Section 8：若当地禁止 SOI 歧视，voucher 算合法收入；须配合 PHA 和 HQS 检查。

租客筛选费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。