租户装修津贴完全指南

TI（Tenant Improvement Allowance）是 landlord 为 tenant 定制空间提供的装修资金或信用额度，用于隔断、机电、家具等。

$/PSF 参考（依市场、租期、信用而异）：

• 🏢 办公：$20–$80/PSF
• 🏪 零售：$10–$40/PSF
• 🏭 工业：$5–$15/PSF

Work Letter 定义「Building Standard」与「Above Standard」——超标准部分通常 tenant 自付。长租期、强信用 tenant 可争取更高 TI。

Landlord-Managed：landlord 负责设计、招标、施工；tenant 审批方案。适合标准化装修、tenant 缺乏施工经验。

Tenant-Managed：tenant 自行聘请承包商；landlord 审批设计和验收。定制自由度更高，但须符合 landlord 标准。

Landlord 的 TI 支出通常通过更高租金摊销回收。也可谈判免费租期（Rent Abatement）代替 TI——需量化比较现值。

施工流程要点：

• 📋 Tenant 提交设计/施工图 → landlord 审批（设计标准、规范、品牌一致性）
• 📝 Change Orders 需书面批准，可能影响 TI 额度和工期
• 🔒 Lien Waivers：施工方可能对物业行使留置权——TI 支付前通常要求 waiver
• 🛡️ 保险：Builder's Risk（物理损失）+ GL（施工责任）——责任分配须在 lease 明确

⚠️ TI 超支常见；lease 中须明确超支由谁承担及验收标准。

会计（ASC 842）：landlord 提供的 TI 作为租赁激励，按租期摊销，影响租赁负债和使用权资产——具体处理须咨询会计师。

税务：Qualified Improvement Property（QIP）15 年 straight-line 折旧；TI 对 landlord 和 tenant 均有影响。

Shell vs Turn-key：Shell（毛坯）从零装修；Turn-key 按 tenant 规格完成后交付。Second-generation space 若已有装修，TI 可能较低。

租户装修津贴费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。