商业地产租户代表完全指南

租户代表专职代表租户利益，对租户负有 fiduciary duty。房东 listing broker 代表房东。

租户代表可平衡信息不对称——帮租户争取更优租金、TI、续约权等条款。

💡 费用通常由房东从佣金支付，租户零额外成本——但须签 exclusive representation agreement。

建议租约到期前 6–12 个月聘请——商业租约谈判、空间搜索、装修需时间。

流程：需求分析 → 空间搜索 → 看房 → RFP/LOI → 租约谈判 → 入住。

💡 佣金通常由房东支付——compare effective rent (base + escalations + CAM + TI)。

谈判重点：

• 💵 基础租金与 escalations 上限
• 🛠️ TI 津贴（$/PSF）
• 📅 免租期、续约权、扩张/终止权
• 📊 CAM caps、独家使用、co-tenancy、holdover

💡 零售租户应评估是否需要 exclusive use 和 co-tenancy 保护。

租户代表提供市场情报（comps、空置率、优惠趋势）、选址评估和总占用成本模型。

续约前租约审计可发现 CAM 多收——作为谈判筹码。还可协调转租/转让和装修项目管理。

商业地产租户代表费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。