房地产开发流程指南

市场分析：需求、供给、吸收率、租金水平、人口与就业趋势。

场地尽职调查（Site Due Diligence）：

• 环境 Phase I/II：Phase I 初步评估；若发现污染，Phase II 进一步检测
• Zoning 核查：用途、密度、 setbacks、高度限制
• 地质（Geotechnical）：土壤、承载力、地下水
• 水电与公用设施：接入点、容量、成本
• 通道与地役权（Access/Easements）：进出权、地役权冲突

Zoning 变更/变通（Variance）：若现有 zoning 不符，需申请变更或变通。

Site Plan 审批：总平面、建筑布局、景观、停车。

建筑许可（Building Permits）：施工前取得。

环境影响审查（EIR/EIS）：大型项目可能需 CEQA/NEPA 审查。

社区会议与公听会：公众参与，NIMBY 挑战常见。

时间线：通常 6–24+ 个月，视项目规模与辖区而定。

土地收购贷款（Land Acquisition Loan）：购地资金，通常 LTV 较低、利率较高。

施工贷款（Construction Loan）：按施工进度拨款（draws based on % complete），利率浮动，短期。

永久/置换融资（Permanent/Take-Out Financing）：项目稳定后置换施工贷，长期固定或浮动。

股权募集：JV、Syndication；LP/GP 结构。

夹层/优先股（Mezzanine/Preferred Equity）：介于 senior 债务与股权之间，成本较高。

总包选择（GC Selection）：竞标或议标；资质、经验、报价。

AIA 合同：AIA A101、A201 等标准格式，明确责任与付款。

成本超支管理： contingency 预留；变更单（Change Orders）流程。

进度管理：Gantt、CPM（关键路径）；定期更新。

Punch List：竣工前待完成项清单。

入住许可（Certificate of Occupancy, CO）：政府验收通过后颁发，方可入住/出租。

预售/预租（Pre-Sales/Pre-Leasing）：施工期间启动，锁定租户/买家。

吸收率规划：根据市场设定合理租售节奏。

营销预算：广告、活动、品牌。

经纪激励：经纪人佣金、奖励。

开业活动（Grand Opening）：提升知名度。

稳定化（Stabilization）：通常 90%+ 入住率视为稳定，可申请永久融资。

施工延误：天气、供应链、审批；合同中的 delay 条款、LDs。

成本超支：材料涨价、变更；contingency、固定价合同。

市场变化：租金下跌、吸收放缓；可行性假设需保守。

环境责任：Phase I/II 未发现的历史污染；环境保险。

建筑规范变更：审批与施工期间规范可能变化。

保险：Builders Risk（施工期间）、Wrap-Up/OCIP（项目总险）、GL（责任险）。