移动房屋公园投资指南：指标、尽职调查与价值提升

移动房屋公园（Mobile Home Park, MHP）作为投资资产类别的吸引力：

• 可负担住房需求：刚需市场，经济波动时相对稳定
• 供应有限：zoning 限制使新建移动房屋公园困难，存量稀缺
• 租户自拥房屋（TOH）：租户拥有移动屋，仅付地块租金（lot rent）— 公园方维护成本低
• 高需求、低空置：可负担住房短缺推高需求

关键指标：

• Lot Rent（地块租金）：每 pad 月租，核心收入
• Occupancy Rate（空置率）：稳定公园通常 90%+
• Cap Rate：通常 7–12%，视市场与状况而定
• Price per Pad：每 pad 收购价，用于比较

机构投资者（如 Blackstone 等）对该类别兴趣增长。

基础设施（关键）：

• 水/污水系统：公共系统（public）vs 私有系统（private）。私有系统维护、更换成本极高，需专业评估
• 道路：状况、维修责任
• 电力：配电、电表设置
• 洪泛区：FEMA 洪泛区影响保险与开发

Zoning & 环境：确认 zoning 允许 MHP 运营；环境评估（Phase I）排查污染、有害物质。

TOH vs POH：

• Tenant-Owned Homes (TOH)：租户拥有移动屋，仅付地块租金。公园维护成本低，首选
• Park-Owned Homes (POH)：公园拥有移动屋并出租。维护、周转成本高，责任更大
• 价值策略：将 POH 转为 TOH（出售移动屋给租户），降低运营成本

融资渠道：Fannie Mae / Freddie Mac 机构贷款、CMBS、卖方融资（seller financing）、hard money。MHP 有专门贷款产品。

管理：现场经理（on-site manager）、规则执行、房屋标准。租户关系、驱逐程序需合规。

风险：负面 stigma、监管（部分州租金管制、驱逐保护加强）、基础设施老化成本、环境责任。

价值提升：

• 提高低于市场的地块租金：渐进式调涨，需符合当地法规
• 填满空置 pad：招租、改善公园吸引力
• 分表计费（Sub-meter utilities）：将水电等转由租户直接支付，增加净收入
• 移除废弃房屋：腾出 pad 出租给新租户