多户投资指南：户型、融资、分析与物业管理

多户房产定义：

• 2–4 单元：Duplex（双拼）、Triplex（三户）、Fourplex（四户）。住宅贷款可覆盖，利率较优。
• 5+ 单元：公寓楼，走商业贷款，要求更严，首付通常 25–30%。

House Hacking：购买 2–4 单元，自住一单元，出租其他单元。租金收入可计入贷款审批，降低月供负担。FHA 允许 3.5% 首付购买 1–4 单元（须自住至少一单元），是入门多户的常见策略。

优势：用租金抵月供、积累房东经验、低首付入门。劣势：与租客同住、需处理邻里关系、自住单元无法 1031。

融资：

• FHA：1–4 单元，自住一单元，首付可低至 3.5%。需满足 FHA 条件。
• Conventional：2–4 单元可走 Fannie/Freddie，首付通常 15–25%。
• Commercial：5+ 单元，首付 25–30%+，按 DSCR、NOI 审批。

分析指标：

• GRM（Gross Rent Multiplier）：买价 ÷ 年毛租金。用于快速比较，越低可能越划算（因市场而异）。
• Cap Rate：NOI ÷ 买价。反映无杠杆回报。
• NOI（Net Operating Income）：租金 − 运营费用（税、保险、维修、管理、空置等），不含贷款。
• DSCR（Debt Service Coverage Ratio）：NOI ÷ 年贷款本息。商业贷款通常要求 ≥ 1.2–1.35。
• Cash-on-Cash：年现金流 ÷ 实际投入。考虑贷款后的回报。

Value-Add 策略：翻新、改进 utility billing（租户付水电）、增加 amenity，提升租金和资产价值。

物业管理：2–4 单元可自管；5+ 单元通常需专业 Property Manager（收费月租 8–12%）。自管需处理招租、收租、维修、驱逐等。

租客筛选：信用检查、收入验证（月收入 ≥ 3× 月租）、背景调查、前房东推荐。统一标准，保留记录。

Fair Housing 合规：联邦法禁止因种族、肤色、宗教、国籍、性别、家庭状况、残疾歧视。广告、筛选、条款须一致适用，不得因受保护特征区别对待。各州可能有额外保护类别。

1031 适用性：多户投资房可作 1031 置换标的，与单户、商业地产同类。

保险：Landlord Insurance 必备；Umbrella 可加保责任；5+ 单元可能需 Commercial 险。自住房主险不保出租单元。