如何阅读 Closing Disclosure：TRID 五页详解与常见错误

Closing Disclosure（CD，交割披露）是联邦 TRID（TILA-RESPA Integrated Disclosure）规则要求的标准化 5 页表单，列明贷款条款、月供、交割费用、Cash to Close 等。

何时收到：贷款方必须在 Closing 前至少 3 个工作日将 CD 送达借款人。周末和联邦假日不计入。若收到太晚，Closing 可能需推迟。

目的：让借款人在签字前有足够时间审阅、与 Loan Estimate 对比、发现疑问或错误。这是法律保护，勿草率签字。

Page 1 概览：贷款金额、利率、月供（Principal & Interest）、预估 Escrow、贷款期限、是否含 Prepayment Penalty、Balloon Payment。还有「Costs at Closing」——您需支付的总额。

Page 2 – Loan Costs & Other Costs：

• Loan Costs：Origination（点数、Origination Fee）、Appraisal、Credit Report、Title 相关（搜索、保险、 settlement）等。分「Origination Charges」与「Services You Cannot Shop For」/「Services You Can Shop For」
• Other Costs：Taxes、Government Recording、Prepaids（预缴房产税、保险）、Escrow 初始储备等
• Lender Credits：贷款方返现，可减少 Closing Costs

Page 3 – Calculating Cash to Close：

• 首付 + Closing Costs − 贷款额 − Lender Credits − Seller Credits 等
• 「Cash to Close」= 您 Closing 当日需支付的金额
• 「Summaries of Transactions」：买卖双方费用分配、卖方扣款、贷款与首付等

Page 4 – Loan Disclosures：

• Escrow 账户说明（若有）、预缴项目
• 可调利率表（ARM）：首次调整日、利率上限、指数等
• 其他披露（Assumption、Demand Feature 等）

Page 5 – Loan Calculations：

• Total of Payments：整个贷款期限内预计支付总额
• Total Interest：总利息
• APR：年化百分比利率，含费用，用于比较不同贷款

对比 CD 与 Loan Estimate（LE）：

• CD 会标注与 LE 的差异（如「Increased」）
• 关注：利率、APR、月供、Origination、Points、Closing Costs 总额、Cash to Close
• 部分费用有 tolerance——若超过 LE 一定比例，贷款方可能需吸收

常见错误：姓名拼写、房产地址、贷款金额、利率、费用重复计算、Seller Credits 未正确应用、Cash to Close 计算错误。

若发现错误：立即联系贷款方和 Settlement Agent。要求更正。若问题在 Closing 前无法解决，可考虑推迟 Closing。

何时需重新 3 日等待期：若发生重大变更（如 APR 增加超过 1/8%、增加 Prepayment Penalty、变更贷款类型等），贷款方需提供修订版 CD，并重新计算 3 个工作日等待期。部分小变更可能无需重新等待。