购房交割成本完全详解

贷款费用在 Loan Estimate Section A。首购者最容易在这里被「点数 + origination」搞晕。

• Origination：通常贷款额 0.5-1%（$300k 贷款约 $1,500-$3,000），可谈判
• Underwriting / Processing：$400-$900 常见；部分 lender 合并进 origination
• No-closing-cost 贷款：其实是 lender credit 换更高利率，要算 5 年总成本

比较 2-3 家 lender 时看 APR 和 Section J 总 closing，不只看 Section A 单项。

第三方费用在 LE Section B（不可 shop）和 Section C（你可自选 provider）。

• Appraisal：$400-$600，贷款方要求；低评估可能触发 appraisal gap
• Credit report：$25-$50
• Survey：$300-$800（部分州/贷款类型要求）
• Inspection：$300-$500，通常不在 CD 里但 closing 前必做

Section C 的 title/pest 等若 lender 给「可 shop 列表」，比价可能省 $200-$500。

产权费用通常包括：

• Title search：$200-$400
• Lender's title policy：贷款方要求，按贷款额计费
• Owner's title policy：$500-$2,000+，强烈建议买（一次性保费）
• Settlement/closing fee：$200-$500

部分州惯例 seller 付 owner policy、buyer 付 lender policy，但可谈判。同时开两张保单常有 simultaneous issue discount。

政府费用（Section E）：Recording $50-$200；Transfer tax 各州差很大（NY/PA 高，TX 无州 transfer tax）。

Prepaids（Section F）：

• 房主险：通常预付 12 个月
• 预付利息：从 closing 日到月底
• PMI/MIP upfront（FHA/USDA/Conventional MI）可能出现在 LE

Escrow 初始存款（Section G）：预存 2-6 个月房产税+保险进 impound account，closing 现金需求会明显上升。

Closing Disclosure (CD) 是交割前最重要的核对文件，至少提前 3 个工作日 收到。

首购者必看：

• Page 1：贷款金额、利率、P+I、是否有 prepayment penalty
• Section A：origination 是否比 LE 涨（zero tolerance 不应涨）
• Section J：Total Closing Costs 和 Cash to Close
• Section H：Seller credits 是否如合同谈判

CD 与 LE 差太多？问 LO 是 changed circumstance 还是 junk fee，必要时 delay closing 要求 corrected CD。

Seller concessions = 卖家帮你付一部分 closing costs（写入合同，在 CD Section H 体现）。

常见上限（以当前 agency 规则为准）：

• Conventional：通常 3-9%（视首付）
• FHA：6%
• VA：closing costs + 有限 concessions

省钱策略：shop title/insurance（Section C）、谈判 origination、比较 no-closing-cost 的 APR、在 buyer's market 要 seller credit 抵 points。

平均 closing costs 约房价 2-5%，高税州 NYC/CA 可能更高，预算要留 buffer。