购房交割成本完全详解

Origination Fee（Origination 贷款发起费）：贷款机构收取，通常为贷款金额的 0.5–1%。可谈判。

Application Fee（申请费）：处理贷款申请。$50–$500 不等。

Underwriting Fee（核保费）：评估借款人风险。$400–$900 常见。

Processing Fee（处理费）：文件处理。部分贷款机构合并入 origination。

部分贷款机构提供「no-closing-cost」或「lender credit」选项，以较高利率换取交割成本减免。

Appraisal（评估）：$300–$600，用于确定房产价值。贷款机构要求。

Credit Report（信用报告）：$25–$50。

Flood Certification（洪水证明）：确定房产是否位于洪水区。$15–$50。

Survey（测绘）：确定地界。部分州/贷款类型要求。$300–$800。

Inspection（检查）：房屋检查、虫害检查等。非严格意义上的交割成本，但通常在交割前完成。$300–$500。

Title Search（产权搜索）：核查产权历史、留置权。$200–$400。

Title Insurance（产权保险）：保护业主产权。业主保单（Owner's Policy）与贷款人保单（Lender's Policy）。业主保单通常 $500–$2,000+，取决于房价与州。

Settlement / Closing Fee（交割服务费）：产权公司或 escrow 公司收取。$200–$500。

部分州卖方支付买方产权保险；各州惯例不同。

Recording Fee（登记费）：县/市登记契约与抵押。$50–$200。

Transfer Tax（过户税）：各州不同；部分州由卖方支付。按房价比例计算。

Prepaids（预付款项）：房主险（Homeowners Insurance）— 通常预付 1 年；地税 escrow— 预存 2–6 个月；预付利息（Prepaid Interest）— 从交割日至月末。

PMI / MIP：首付低于 20% 时，需私人抵押保险（PMI）或 FHA MIP。可一次性付或月付。

Closing Disclosure（CD）：交割前至少 3 个工作日收到。必须审阅，与 Loan Estimate（LE）对比。

Section A：贷款条款（金额、利率、月供）。

Section B：交割成本明细（贷款费用、第三方费用等）。

Section C：可比较的第三方服务（可 shop 的项目）。

Section D：不可比较的第三方服务。

Section E：税费、政府费用。

Section F：预付款项。

Section G：初始 escrow 余额。

Section H：其他（如卖家抵免）。

Junk Fees：需警惕的杂费 — 重复收费、过度收费、模糊项目。可向贷款机构质疑。

Seller Concessions（卖家让步）：卖方支付部分买方交割成本。可谈判。FHA/VA 允许较高比例；Conventional 通常限制为房价的 3–9%（取决于首付）。

Lender Credits：贷款机构以较高利率换取交割成本抵免。适合短期持有或资金紧张买家。

降低策略：货比三家（产权、保险）；谈判贷款费用；争取卖家让步；选择 no-closing-cost 贷款（若适用）。

各州平均：交割成本通常为房价的 2–5%。高成本州（如纽约、加州）可能更高。