商业财产险深度指南：保障、Coinsurance、BI、除外

商业财产险（Commercial Property Insurance）保障企业的有形财产。主要保障对象：

• Building（建筑）：自有或租赁的建筑物结构
• Business Personal Property (BPP)：存货、设备、家具、 fixtures
• Tenant Improvements（租户改善）：租户对租赁空间的装修、改造
• Outdoor Signs / Fences（户外标牌、围栏）：通常有子限额

关键保障：

• Business Income (BI) + Extra Expense：停业期间收入损失与额外开支
• Ordinance or Law：法规要求（如重建须符合新法规）— 通常需批单
• Debris Removal：残骸清理
• Spoilage：易腐物品（如冷藏食品）损坏
• Valuable Papers：重要文件 — 通常有子限额

Property Valuation：Replacement Cost（重置成本）vs ACV（Actual Cash Value，扣除折旧）vs Functional Replacement。多数商业财产险可选 RC 或 ACV。

Named Perils（指定危险）：仅保障保单列明的危险（如火灾、风灾、盗窃、故意破坏）。未列明的不保。

Open Perils / Special Form（开放危险/特殊形式）：保障除除外以外的一切险。即「未除外即承保」。通常更全面，保费更高。

Coinsurance Penalty（共保罚则）：保单要求 insured 按财产价值的 80%、90% 或 100% 投保。若保额不足，理赔时按比例减赔。公式：实际保额 ÷ 要求保额 × 损失 = 赔付额。例如：财产价值 $1M，要求 80% coinsurance（即 $800K），实际只保 $400K，损失 $100K，则赔付 = ($400K ÷ $800K) × $100K = $50K。

Agreed Amount Endorsement（约定金额批单）：可豁免 coinsurance，但需定期申报财产价值并达成约定金额。

Vacancy Clause（空置条款）：空置 60+ 天可能减少或取消部分保障（如 vandalism、某些水损）。

保单形式：

• Reporting Form：按申报价值承保，需定期申报存货/价值变动
• Blanket：多地点、多类型财产统一限额
• Specific：每项财产单独限额

Causes of Loss Forms（损失原因形式）：

• Basic：最窄，仅列明少数危险（火灾、闪电、爆炸等）
• Broad：在 Basic 基础上增加风灾、冰雹、坠落物、水损等
• Special：一切险，除除外以外均保。最全面。

Business Income 细节：

• Waiting Period（等待期）：通常 72 小时，即停业 72 小时后才开始计赔
• Period of Restoration：合理恢复营业所需时间
• Extended Period：恢复后一定时期内（如 30 天）的持续损失

商业财产险常见除外：

• Flood（洪水）：需单独洪水险或 NFIP
• Earthquake（地震）：需单独地震险或批单
• Ordinance / Law（法规）：法规要求升级、拆除等 — 除非有 Ordinance or Law 批单
• Sewer Backup（下水道倒灌）：通常除外，可批单添加
• 核辐射、战争、故意行为等 — 标准除外

购买前仔细阅读 Causes of Loss 形式和 Exclusions 部分。需要洪水、地震、法规保障时，应单独购买或批单添加。