硬钱贷款指南：条款、适用人群、风险与尽职调查

Hard money = 私人 lender 以房产作抵押的短期贷款，审批看 deal 不看 W-2。典型 flipper 场景：$200K 收购 + $80K 翻新，ARV $350K → lender 按 70% ARV 贷 $245K，覆盖收购 + 部分 rehab。

典型条款：期限 12–18 个月（可延至 24–36）；利率 10%–14%（2025 市场）；origination 2–4 points；LTV 65%–75% ARV 或 90% LTC（loan-to-cost）。

谁用：House flippers、BRRRR 收购阶段、信用不足但 deal 好的投资者、需 7–14 天 closing 的 competitive offer。退出：flip 出售、转 conventional、或 DSCR refi（BRRRR）。

提交 package（通常 3–7 天 approval）：

1. ARV comps：3 套 90 天内售出 comparable，距离 <0.5 mi
2. Scope of work + contractor bid（分项预算）
3. Deal analysis：Purchase + rehab + holding cost vs ARV − selling cost
4. Exit strategy letter：flip timeline 或 BRRRR refi plan
5. Entity docs（LLC）+ proof of liquidity for down payment

70% 法则：Max all-in = ARV × 70% − Rehab。$350K ARV、$80K rehab → max all-in $165K。Hard money 覆盖 gap 但你需要 25%–35% skin in game。

Exit 路径：Flip 出售（6–12 mo）；Conventional refi（需 seasoning + appraisal）；DSCR refi（BRRRR，DSCR ≥1.0，LTV 70%–75% ARV，seasoning 6–12 mo）。

All-in cost 示例（$200K loan，12 个月，12% + 3 pts）：

• Interest：$200K × 12% = $24K/yr（interest-only）
• Origination：3 pts = $6K
• Extension（若需）：0.5–1 pt = $1K–$2K
• Total ≈ $30K–$32K（15%–16% of loan）

vs Conventional：7% 30-yr fixed on $200K ≈ $14K/yr interest year 1——hard money 约 2×。但 conventional 无法 14 天 close distressed property。

Lender DD checklist：State license/NMLS、BBB/reviews、written term sheet、no prepayment penalty（negotiate）、extension terms、draw process、foreclosure history。违约 = lender 收房，你 lose equity + credit hit。

硬钱贷款费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。