过桥贷款指南：类型、条款、成本与风险

过桥贷款（Bridge Loan）是一种短期融资，用于在购买新房与出售现房之间的过渡期「过桥」。借款人以现房净值（Equity）作抵押，借入资金用于支付新房首付或全款；待现房售出后，用售房所得偿还过桥贷款。

运作流程：

• 借款人已有自住房，计划购买新房
• 现房尚未售出或交割时间晚于新房交割
• 贷款方以现房为抵押发放过桥贷款，用于新房首付或全款
• 借款人同时持有两处物业，需暂时承担两笔月供
• 现房售出后，用售房款偿还过桥贷款

两种类型：

• Simultaneous Closing Bridge（同时交割过桥）：现房已有确认买家、交割日期已定，过桥贷款在现房交割当天或前后偿还。风险较低，贷款方更易批准。
• Open Bridge（开放式过桥）：现房尚无确认买家，过桥贷款期限开放，待售出后偿还。风险较高，贷款方要求更严、利率可能更高。

典型条款：

• 期限：通常 6–12 个月，部分可达 12–24 个月
• 利率：高于普通房贷，通常 Prime + 1–2% 或更高
• LTV（Loan-to-Value）：两处物业综合 LTV 通常最高约 80%（现房净值 + 新房贷款）

成本：

• Origination Fee（贷款发起费）：通常 1–2%
• Appraisal（评估）：现房及可能的新房评估
• Closing Costs：两处物业的交割费用

资格要求：

• 信用良好（通常 680+）
• 现房有显著净值（Equity）
• 有能力暂时承担两笔月供（两处房贷）
• 部分贷款方要求新房已获预批或锁定

替代方案：

• HELOC（房屋净值信贷额度）：以现房净值开立 HELOC，用于新房首付；售房后还清 HELOC
• Contingent Sale Offer（附带售房条件出价）：购房合同中约定「须先售出现房」才交割；若现房未售出可解除合同
• Home Sale Contingency：类似，将售房作为购房条件
• 储蓄/现金：用存款支付新房首付，售房后 replenish

风险：

• 现房未售出：需继续承担两笔月供，过桥贷款到期时若现房仍未售出，可能需 refinance 或面临违约
• 市场下行：若房价下跌，现房售价可能低于预期，影响还款能力
• 双重月供压力：过渡期财务负担重

何时适用：卖方市场（Hot Seller's Market）需快速出价、无法等待售房 contingency；现房净值充足；有能力短期承担两笔月供；对现房售出有较明确预期。