房产税完全指南

基本公式：房产税 = 评估价值（Assessed Value）× 税率（Mill Rate / Tax Rate）。Mill rate 为每 $1,000 评估价值的税额（如 20 mills = $20/$1,000）。

评估 vs 市场价值：评估价值（Assessed Value）由县 assessor 确定，可能等于或低于市场价值。部分州按评估价值的一定比例（如 100%、80%）计税。

谁评估：县 assessor（County Assessor）负责评估辖区内房产。评估频率各州不同——有的每年重估，有的每 2–5 年；加州 Prop 13 下仅特定时点重估（如买卖、新建）。

Homestead Exemption：自住房可减免部分评估价值，降低税负。各州金额与资格不同。

老人 / 退伍军人 / 残疾豁免：Senior、Veteran、Disability 豁免可进一步减免。需满足年龄、服役、残疾等条件。

Prop 13（加州）及类似上限：Prop 13 限制（1）评估价值年增幅不超过 2%；（2）仅在买卖、新建等时重估。类似制度见于其他州（如 Florida Save Our Homes）。

税 escrow：房贷 servicer 通常将房产税纳入月供 escrow，代您缴纳。需确保 escrow 金额足够，否则可能短缺。

逾期税与税留置权：逾期未缴，政府可能对房产设定税留置权（Tax Lien）。留置权优先于多数其他债权。持续逾期可能导致税留置权拍卖或丧失赎回权（Tax Deed）。

税留置权投资入门：投资者可购买税留置权，获得利息；若业主不赎回，可能取得产权。高风险、高回报，需了解当地法规。

补充税（Supplemental Tax）：加州等州在房产买卖、新建后征收补充税，补足当年因价值变化产生的差额。

特别评估（Special Assessments）：Mello-Roos（加州）、改善区（Improvement Districts）等针对特定区域的基础设施建设征收，附加于常规房产税。

个人财产税：商业设备、家具、机器等可能需缴纳个人财产税（Personal Property Tax），由县 assessor 评估。住宅通常不涉及。

SALT 扣除：联邦税下，州与地方税（SALT，含房产税）扣除上限 $10,000（联合申报）。超过部分不可抵联邦税。

出售时重估：房产出售通常触发重估，新业主按新评估价值计税。Prop 13 下，重估后税负可能显著上升。

申诉流程：若认为评估过高，可向县 assessor 或评估审查委员会申诉。通常有时限（如收到税单后 30–90 天）。需提供可比销售、评估报告等证据。详见各州申诉指南。

房产税制度各州差异显著：

• 评估周期：每年 vs 每数年
• 豁免项目与金额：Homestead、老人、退伍军人等
• 税率范围：从不到 1% 到 2%+ 不等
• 重估触发：买卖、新建、装修等

建议查阅您所在县 assessor 官网获取具体信息。