房产投资税务指南

出租物业（Rental）：被动收入，Schedule E 填报。租金、费用、折旧。亏损通常受被动活动规则限制。

翻新（Flip）：普通收入，Schedule C 或公司报税。持有期短，视为 dealer。需自雇税。

批发（Wholesale）：普通收入，assign 合同所得为 dealer 收入。

REIT：股息收入，可能适用 199A 20% 扣除（qualified business income）。

联合投资（Syndication）：K-1 分配，通常为被动亏损/收入；折旧、利息等按比例分配。

直线折旧（Straight-Line）：住宅 27.5 年，商业 39 年。土地不可折旧。

成本分离（Cost Segregation）：将建筑成本分配到 5/7/15 年等短寿命组件，加速折旧。

Bonus Depreciation：2026 年递减至 40%；短寿命资产可首年大量抵扣。需关注法规变化。

Recapture：出售时加速折旧部分按 25% 普通收入税率 recapture。

同类交换规则（Like-Kind Exchange）：出售投资物业，置换同类投资物业，可递延资本利得与 recapture。

45 天识别：交割后 45 天内书面识别替代物业（通常 3 选 1 或 200% 规则）。

180 天交割：交割日起 180 天内完成替代物业购买。

反向交换（Reverse Exchange）：先买后卖，需通过 EAT（Exchange Accommodation Titleholder）。

改良交换（Improvement Exchange）：用交换所得改良替代物业。

DST（Delaware Statutory Trust）：可作为 1031 替代物业， fractional 投资。

短期 vs 长期资本利得：持有超过 1 年为长期，税率较低（0/15/20%）；短期按普通收入税率。

机会区（Opportunity Zones）：投资 OZ 可递延资本利得，持有 10 年可排除增值部分。

分期销售（Installment Sale）§453：按收款比例分摊确认利得，延后税负。

卖方融资（Seller Carry-Back Note）：买方分期付款，卖方收取利息；利息为普通收入。

Material Participation 测试：满足 500 小时或 3 选 1 等条件，可视为非被动。

房地产专业人士（REPS）：超过一半时间从事房地产，且 750+ 小时，可抵消被动亏损。

分组选择（Grouping Elections）：可将多个活动分组，影响被动/非被动认定。

被动亏损限制：被动亏损通常只能抵被动收入；$25,000 例外（AGI 限制）适用于主动参与出租。

At-Risk 规则：亏损扣除不得超过 at-risk 金额。

Schedule E 个人持有：出租收入直接报 Schedule E，简单。

单成员 LLC（SMLLC）： disregarded，收入并入个人 Schedule E。

多成员 LLC： partnership 报税，发 K-1。

S-Corp 用于翻新：可减少自雇税（合理工资 vs 分配）；需满足 S corp 要求。

自雇税规避：出租收入通常不征自雇税；翻新/ dealer 活动需自雇税。实体选择影响重大。