宅地豁免指南：房产税减免与债权人保护

宅地豁免（Homestead Exemption）是对主要居所（Primary Residence）的法律保护，分为两类：

1. 房产税豁免（Property Tax Exemption）：降低房产的应税评估值（Assessed Value），从而减少房产税。各州金额差异巨大：

• 德州：约 $100,000 学校税减免（各 taxing unit 可能不同）
• 佛州：约 $50,000（首 $50K 评估值免税）
• 加州：约 $7,000（Proposition 13 下 homeowner exemption）
• 其他州：各有不同限额，部分州对老年人、退伍军人、残障人士有额外豁免

2. 债权人保护（Creditor Protection）：在破产（Bankruptcy）或某些债权人追偿时，保护自住房净值（Equity）免于被强制执行。佛州、德州：无限额；多数州：$10,000–$600,000 不等。

如何申请：通常向县 assessor / 税务办公室（County Assessor / Tax Office）提交申请，每年有申请截止日（如 1 月 1 日或 4 月 1 日，各州不同）。新购房者需在购房后及时申请或更新。

资格要求：

• 须为主要居所（Primary Residence），即您实际居住的房产
• 部分州对老年人（Seniors）、退伍军人（Veterans）、残障人士（Disabled）提供额外豁免
• 投资房、第二套房、出租房通常不符合

宅地豁免不保护：

• 房贷（Mortgage）——贷款方对房产有留置权
• 房产税留置（Property Tax Liens）
• 联邦税留置（Federal Tax Liens）
• Mechanics Lien（施工留置权）
• HOA 留置（HOA Liens）

各州差异：宅地豁免是州法，各州规定完全不同。豁免金额、申请程序、截止日、债权人保护范围均需查阅本州法律。德州、佛州以豁免额高、债权人保护强著称；加州房产税豁免额较低。

常见错误：

• 未申请：符合资格但未提交申请，白白多交房产税
• 购房后未更新：新购自住房后，需向县 assessor 申请宅地豁免；若从外州迁入，需在新州申请
• 对投资房申请：宅地豁免仅限主要居所，对投资房申请可能无效或构成虚假陈述