房产税与房地产税务：评估、抵扣与出售

Property Tax（房产税）由县、市、学区等地方政府征收，用于学校、道路、消防等公共服务。

如何计算：

• Assessed Value（评估价值）：政府评估师确定，可能等于或低于市场价值；部分州有评估比率（如 80% of market value）
• Mill Rate（税率）：每 $1,000 评估价值征收的税额，如 20 mills = $20 per $1,000
• 应税额 = (评估价值 ÷ 1,000) × 税率，或 评估价值 × 有效税率

Homestead Exemption（宅地豁免）：部分州对主要自住房提供豁免，降低应税评估价值。例如德州、佛州等有较大豁免额。各州资格与金额不同。

Property Tax Appeal（申诉）：若认为评估过高，可在规定期限内向当地评估办公室申诉，提供可比销售等证据。

Mortgage Interest Deduction（房贷利息抵扣）：自住房房贷利息可抵扣，但 2017 年税改（TCJA）后有限制：

• 仅限 acquisition debt（购房贷款）$750,000 以内（2017 年前购房为 $1,000,000）
• Home equity 贷款利息仅当用于"substantial improvement"时可抵扣

SALT Cap（州地税抵扣上限）：TCJA 规定，州税（State）和地税（Local）合计抵扣上限为 $10,000（夫妻联合报税）。房产税属于 SALT。高税州居民受影响大。

标准抵扣提高后，许多人不再逐项抵扣（itemize），因此实际享受房贷利息抵扣的人减少。

Capital Gains Exclusion（资本利得豁免）：自住房出售，若满足居住测试（过去 5 年住满 2 年），单身可豁免 $250,000、夫妻 $500,000 资本利得。超出部分按资本利得税率征税。

投资房出售：无豁免，全部增值需缴税。可扣除出售成本、折旧 recapture 等。

1031 Exchange（同类交换）：投资者可将投资房出售所得用于购买"同类"投资房产，延迟确认资本利得。须通过合格中介（Qualified Intermediary）、满足 45 天识别期和 180 天完成期等规则。仅适用于投资/商业房产，不适用于自住房。

2025 年及以后税法可能有变化，需以当年法规为准。