离婚房产指南：婚姻住房、投资房与税务

婚姻住房（Marital Home）处置通常有三种：

1. 出售并分配（Sell and Split）：出售房产，扣除成本后按协议或判决分配所得
2. 一方买断（Buyout）：一方保留房产，支付对方应得份额；必须 refinance 将另一方从房贷中移除
3. 暂时共持（Temporary Co-ownership）：少见，通常为子女居住稳定，约定未来出售时点

估值：通常需 appraisal 或 CMA（Comparative Market Analysis）；可能产生争议，可约定多方评估取平均。

重要：产权（title）与贷款（mortgage）是两回事。在产权上移除某人（如 quitclaim）不会解除其贷款义务。贷款人仍可向原借款人追偿。唯有 refinance 才能将一方从房贷中移除。

社区财产州（9 州）：CA、AZ、NV、NM、TX、WA、ID、LA、WI。婚姻期间取得的财产原则上 50/50，无论谁赚、谁付。

公平分配州（41 州）：财产归属挣得方或产权登记方；离婚时「公平」分配，未必均等，考虑贡献、需求、婚姻长度等。

Quitclaim Deed：常用于配偶间产权转移，仅转移 grantor 的权益，不保证产权无瑕疵。买断时常用。

Lis Pendens：部分州离婚起诉会自动登记 lis pendens，防止一方擅自出售房产。

临时令（Temporary Orders）：诉讼期间谁付房贷、谁居住，可由法院裁定。

投资房分割：可能涉及 1031 交换规划、折旧回收（depreciation recapture）考量。一方保留投资房时，需考虑未来出售的税务影响。

资本利得排除（Capital Gains Exclusion）：自住房出售，单身 $250K、夫妻 $500K 免税额，需满足 2-of-5-year rule（过去 5 年住满 2 年）。离婚后：若一方保留住房，出售时可能仍符合；若离婚前已搬出，需注意 2/5 年计算——离婚分居可能影响「居住」认定。

Prenup/Postnup：婚前或婚后协议可约定房产归属，影响离婚时的分配。

保险：更新房主险；若一方搬出、房产空置或出租，可能需要 landlord policy。

常见错误：

• 保留负担不起的房产：离婚后收入变化，保留大房可能导致财务压力
• 不 refinance：保留房产一方未 refinance，另一方仍对贷款负责，影响信用与再购房
• 忽视税务：买断、出售时机影响资本利得、折旧回收；需与 CPA 规划
• 未更新保险：保单仍列前配偶为被保险人，或未调整为 landlord 险

建议：与家庭法律师、房地产经纪、CPA 协作，全面评估财务与税务影响。