遗产规划与房产指南：信托、产权与税务

生前信托持有房产：避免遗嘱认证（probate）、保持控制权、隐私（信托条款非公开记录，遗嘱为公开）。

信托类型：

• 可撤销生前信托（Revocable Living Trust）：最常见，用于自住房；grantor 保留完全控制，可修改或撤销
• 不可撤销信托（Irrevocable Trust）：资产保护、Medicaid 规划；移除出遗产，但丧失控制权
• QPRT（Qualified Personal Residence Trust）：将住宅移除出遗产，保留居住权；复杂税务规划

常见错误：设立信托后忘记「fund」——必须将房产重新登记（re-title）到信托名下，否则无效。

产权归属（Title Vesting）决定谁拥有房产及继承方式：

• Sole Ownership：个人单独持有
• Joint Tenancy with Right of Survivorship (JTWROS)：一方去世，产权自动归生存者
• Tenancy in Common：可指定份额，无 survivorship，去世者份额进入遗产
• Tenancy by Entirety：仅已婚夫妇，部分州可用；类似 JTWROS 但债权人保护更强
• Community Property：9 州（CA、AZ、NV 等）；婚姻期间取得财产 50/50

Transfer on Death (TOD) Deed：约 30 州允许。业主死亡时房产直接转给指定受益人，无需认证。又称 Beneficiary Deed。

未婚伴侣联名：JTWROS 对未婚者可能产生意外赠与税或继承纠纷，需谨慎规划。

联邦遗产税：2026 年豁免额 $15M/人（OBBBA 法案已永久化并通胀挂钩），多数家庭不受影响。

州遗产税：部分州豁免额较低，需查当地规定。

税基垫高（Step-Up in Basis）：继承房产的税基为死亡日公平市价（FMV）——重大税务优惠。出售时资本利得从垫高后税基计算。

生前赠与房产：受赠人沿用原税基（carryover basis），丧失垫高。年度赠与免税额（$19,000/人，2026）、终身豁免 $15M 可用，但税务上继承通常更优。

出租房产 + LLC：LLC 持有可结合遗产规划与资产保护；需与律师、会计师规划。

Life Estate：保留终身居住权，死亡时转移；可用于 Medicaid 规划。

常见错误：

• 忘记 fund the trust（未将房产 re-title 到信托）
• 离婚或配偶去世后未更新信托/遗嘱
• 未婚伴侣联名（JTWROS）的税务与继承陷阱
• 各州 homestead 保护差异大，未纳入规划

房产交易授权（Powers of Attorney for Real Estate）：若丧失行为能力，POA 可授权他人代为买卖、 refinance。需明确授权范围，部分州要求公证或登记。

Homestead 保护：各州对自住房在遗产中的保护不同，影响债权人追偿与 Medicaid。请咨询当地律师。