出租房会计与税务指南

租金收入（Rental Income）：全部租金、预收租金、押金（若最终不退还）、以物抵租（fair market value）。需在收到当年报税，即使用 accrual 概念，多数个人房东用 cash basis。

可抵扣费用（Deductible Expenses）：

• 房贷利息（Mortgage Interest）：投资房利息可抵，无 SALT cap 限制（与自住房不同）
• 房产税（Property Tax）：SALT 扣除有 $10K 限制，但投资房地税可单独抵
• 保险（Insurance）：房东险、责任险
• 维修（Repairs）：日常维修可当年抵；改善（Improvements）需资本化折旧
• 折旧（Depreciation）：住宅 27.5 年直线法；土地不折旧
• 管理费（Management Fees）：PM 费
• 差旅（Travel）：为管理出租房往返的合理费用（2018 后限制更严）
• 法律、会计、广告

维修 vs 改善：维修恢复原状可当年抵；改善增加价值或延长寿命需资本化。

折旧（Depreciation）：住宅出租房 27.5 年直线法。仅建筑物可折旧，土地不可。折旧可抵税，但卖出时需 recapture（折旧回收税）。

成本分离（Cost Segregation）：将建筑物成本中可短折旧的部分（如电器、地板、装修）分离，加速折旧，前几年抵税更多。需工程师/专家报告，有成本。适合高价物业。

被动活动规则（Passive Activity Rules）：出租活动通常为被动，被动亏损不能抵主动收入（如 W-2）。但$25K 主动参与例外：若 AGI 低于 $100K，主动参与管理的房东可抵最多 $25K 被动亏损；AGI $100K–$150K 逐步 phase out。

Material Participation：若满足 material participation 测试（如年参与 500+ 小时），出租可能不被视为被动，亏损可抵。但多数房东不满足。

At-Risk Rules：亏损扣除不能超过 at-risk 金额（通常为投入的现金+贷款个人担保）。

记录保存：保留租金收入、费用收据、租约、维修记录至少 7 年。银行对账单、PM 报表、1099 等。IRS 审计时可要求提供。

1099 报告：若支付承包商（非公司）$600+ 用于出租房维修、管理，需发 1099-NEC。不报可能罚款。

Schedule E：出租收入与费用在 Schedule E 申报，附于 1040。多套房产可多页 Schedule E。

何时找 CPA：多套房产、成本分离、被动活动复杂、1031 置换、实体结构（LLC、partnership）时，CPA 可确保合规、优化税务。