房产投资会计簿记指南

收入（Income）：租金、洗衣、停车、滞纳金、其他杂项收入。

支出（Expenses）：抵押贷款利息、房产税、保险、维修、物业管理、水电、广告、等。

资本支出 vs 维修（Capital Expenses vs Repairs）：资本支出（如屋顶更换、重大翻新）需折旧；维修（如修水管、换锁）可当年扣除。IRS Safe Harbor：单件 $2,500 以下（或纳税人政策 $5,000）可当年费用化，简化处理。

按物业分账 vs 合并：按物业单独账户便于分析；合并账户简化管理。可结合使用。

现金制（Cash Basis）：收入在实际收到时确认，支出在实际支付时确认。小房东最常见，简单直观。

权责制（Accrual Basis）：收入在赚取时确认，支出在发生时确认。可能适用于大组合、特定实体类型（如 C-Corp）或贷款方要求。

Schedule E 报告：多数个人房东使用现金制填报 Schedule E。若采用权责制，需确保与税务申报一致。

QuickBooks Online：功能全面，适合多物业、复杂结构。

Stessa：专为房东设计，免费基础版，银行关联、收据扫描、折旧追踪。

Buildium / AppFolio：含物业管理功能，适合自管或外包管理。

REI Hub：房产投资专用。

电子表格：简单组合可用模板，但扩展性有限。

银行关联、收据扫描、自动分类可大幅提高效率。

月度：

• 银行对账
• 交易分类
• 押金追踪（多数州要求单独信托账户）
• 租金表（rent roll）更新
• 空置率追踪
• 维修记录

季度：

• 1099 准备：支付给承包商超过 $600 需发 1099-NEC
• 预估税（如适用）
• 现金流与 P&L 复核

Schedule E：出租收入与支出填报。

折旧表：建筑折旧（27.5 年住宅，39 年商业），成本分摊（cost segregation）可加速折旧。

1031 交换追踪：递延交换需严格记录时间线、合格中介、识别与交割。

被动活动规则：租金通常为被动收入，亏损可能受限制；需理解 material participation 与 $25,000 例外。

K-1：若为合伙或 LLC 报税，需处理 K-1。

预估税：自雇或租金收入需按季缴纳预估税。