卖方披露：适用文件、交付时限与已知问题

卖方披露帮助买方了解卖方已知的物业状况，也可能包含法定提示、区域信息或其他资料。它通常不是质量保证，更不能代替房检、产权审查或买方对用途的调查。

先列物业所在州及城市、住宅类型与建造时间、卖方身份和交易方式，再核适用法律与实际合同。不是所有州都使用同一张表，也不是所有1978年前的“房产”都没有例外地适用同一联邦规则。

某项披露有豁免，不代表所有披露、经纪人责任或其他合同义务都免除。以加州为例，部分受托交易有TDS豁免，但自然人可撤销信托受托人属于原业主或近一年居住者时，相关例外还需另核。

卖方自己出售、长期出租或没有亲自住过，并不自动证明不需要披露。买方也不要把一张写满“否”的表格理解为已经通过专业检查。

联邦规则主要覆盖1978年前建造的目标住宅，并有明确例外，例如止赎出售。无卧室住宅以及特定老年人或残疾人住房的排除，还要看是否有六岁以下儿童居住或预计居住，不能只看物业广告名称。

适用交易需要交付获认可的危害说明册、已知铅漆及危害信息、可取得的相关记录和报告，并完成合同要求的警示、声明与签署。卖方“不知道有铅”不等于不需要这些手续；已有无铅检测报告也应按实际规则处理，租赁的检测豁免不能直接用于普通出售。

买方通常应获得10天进行铅漆检查或风险评估的机会，双方可书面约定不同期间，买方也可书面放弃机会。放弃检查机会不等于免除卖方的信息披露。若买方先递交报价，卖方应在接受前完成所需披露，让买方有机会阅读并调整报价。

这项披露规则本身不要求卖方主动检测或治理所有铅漆，但其他法律和交易条件可能另有要求。不要把一般房检当作已完成铅漆专门检查，也不要把规定时间误写成过户前任意补签即可。

通读每一题究竟问目前状况、过去发生的事件、维修、理赔，还是你是否知情。屋顶现在不漏，不等于过去从未漏过；已修理也不等于表格询问的维修历史可以省略。

准备旧披露、检测报告、施工合同、发票、许可与完工资料、理赔及已知通知。可以写明发生和维修的时间、部位、施工方及目前已知情况；资料不足时说明边界，不把估计写成已认证事实。

德州§5.008(d)要求按签署时卖方所信及所知完成，未知信息应如实标明。Unknown与N/A并不是同义词；不要把已知报告或他人明确告知的问题统一改成“不知道”。

例如已知地下室曾进水、后来做过排水工程，应回应表格关于水损和维修的具体问题，并提供相关资料。一次当前检查没有测到湿度，不会抹去历史；检查提出疑点也不自动证明卖方此前知情。

TREC当前55-1落地页标明2026年5月28日生效。除设备、结构、水损、虫害、洪水与未许可工程等项目外，当前表格还问保险及风暴保险、卖方是否曾无法投保、私人道路维护责任、储罐和保护地役权等事项。

“现在有保险”与“买方一定可以买到同价同保障保险”不同。查看有关回答后，应按自己的交割安排取得保险确认；私人道路、地役权或储罐问题也可能需要相应文件和专业调查。

另一份Seller’s Water Disclosure涉及地下水和地表水权。TREC于2026年8月说明，它来自适用TREC合同的要求，不是§5.008物业状况披露的同一项法定义务；豁免其中一项不自动豁免另一项。

以20-19第7I为例，例外必须满足列出的全部陈述，包括有关水井、池塘/湖/水罐、水权、地下水权分离及供水来源的条件。不能仅凭“有市政供水”或“没有正在使用的井”直接勾选豁免。

加州民法1102系列规定适用住宅披露，1103等另管特定自然风险区域信息。TDS、区域报告和地方要求各有适用条件；一份报告写了“洪水区”，不说明房子过去是否实际进水或维修。

2026年起，1102.6i对适用交易增加电气系统专业检查的提示，包括不良线路、容量与保险等风险；建筑在入住证签发后三年内出售有该条例外。这是提供提示的要求，不等于本条强制所有卖方先完成电气检测。

1102.6j要求对随房转让的现有燃气设备，披露卖方或其经纪人知晓的州或地方未来更换要求或限制。它不意味着所有燃气设备必须在每次卖房时换掉。

1102.6k要求适用卖方书面披露实际知晓的烟草或尼古丁吸烟残留，或居住者在物业吸烟的历史，定义包括电子烟。此处核的是物业相关知识，不能扩展成公开住户健康身份的理由。

把披露文件在交易中的交付节点单独列出，不要只写“交割前完成”。州法、联邦铅漆规则以及合同中不同文件的期限可以不同，检查条件的截止也不会因你发了一封询问信自动暂停。

德州§5.008(f)规定该通知应在约束买方的合同生效日或之前交付，并规定未提供而签约后收到通知的七天终止安排。若使用20-19第7B(2)，还需按该选项核交割前界限、交付约定、通知和退款。

加州1102.3对适用披露或重大修订在报价执行后交付的情形，规定当面交付后三天、邮寄后五天，以及已同意电子交易时电子记录交付后五天的书面终止安排。何时开始还取决于该条要求的表格部分是否完成交付，不能把收到一个空白附件当作已开始。

发现新损害、报告矛盾或错误答案时，及时让负责人员核补充披露和合同处理；保存原版、新版、日期与送达证据。加州1102.9允许书面修订并衔接相关交付规则，不能静默覆盖旧文件后声称从未变更。

As-Is条款不能直接作为跳过依法要求文件的理由。加州1102.1明确适用TDS交付不能因As-Is销售而放弃；德州20-19也分别设置披露、检查及接受现状的条款。其他州应核当地法律，不套一句全国绝对免责结论。

经纪人的责任也有法域和角色范围。加州2079对规定关系下的住宅交易要求适当、勤勉的视觉检查，并披露该检查会揭示的重大事实；2079.3同时限制难以接近部位、场外区域及某些公共记录调查等范围。

因此，经纪人看过房子不等于工程师查过结构，也不证明所有许可、地役权和隐藏问题都已查清。买方需要的专项调查应明确另由谁完成。

NAR会员伦理规则反对重大事实失实或隐瞒，但不是要求会员发现所有超出专业范围的隐藏缺陷。卖方要求不说已知重大问题时，经纪人应向负责经纪及法律顾问核义务，不能以客户保密指令直接合理化隐瞒。

德州§5.008(c)对自然死亡、自杀，以及与物业状况无关的意外死亡规定无披露义务，并另涉及HIV/AIDS信息。不要将这条概括为所有死亡都无须披露，或反过来把所有住户病史写进表格。

加州1710.2一般不要求披露发生于买方提出购买等意向前三年以上的住户死亡及死亡方式，并对HIV/AIDS信息另有规定；该条并不免除对物业物理状况的披露。

加州条文还明确不保护对直接询问物业死亡情况作故意虚假回答。主动披露范围与回答直接问题的责任应分开判断；不了解时核事实与本地规则，不编造“从没发生”或传播未经核实传闻。

将披露答案和检查发现逐项对照，记录发生部位、报告日期、实际可见情况与问题来源。要求解释和补充材料，必要时由相应专家判断原因、范围及修复方案，而不是机械认定任何inspection都比历史资料更准确。

仍在交易中时，核实际检查、披露、融资及其他条款的选项和期限。请求维修、降价、credit或终止各有条件；卖方收到新问题不意味着必须接受你提出的每种方案。

交割后出现缺陷，也不自动证明卖方明知隐瞒。保留签署文件、送达记录、旧报告、照片和维修证据，先处理必要安全问题并及时询问当地律师，而不是等到网上所说的统一“两到四年”。

可能的救济取决于适用法律、证据、因果和损失。加州1102.13明确交易不会仅因该章不合规就自动无效，同时规定故意或过失违反义务导致实际损失的责任。TREC执照投诉也不能直接替你追回赔偿或替代及时处理合同。