卖方披露要求：披露什么、后果与最佳实践

Seller Disclosure（卖方披露）是卖方在法律上必须提供的、关于已知房产缺陷和状况的书面说明。目的是让买方在知情前提下做出购买决定。

联邦要求：

• Lead-Based Paint Disclosure：1978 年以前建造的房产，EPA 规定必须披露铅漆存在及提供《铅漆危害告知与 pamphlet》

州法差异：

• 加州：Transfer Disclosure Statement (TDS)、Natural Hazards Disclosure、Mello-Roos 等
• 部分州要求详尽披露表；部分州为 caveat emptor（买方自慎），披露义务较轻（如阿拉巴马等）
• 死亡/ stigma 披露：各州规定不同，有的州要求披露，有的不要求

典型披露内容（具体以各州表格为准）：

• 结构问题：地基、墙体裂缝、沉降
• 水损历史：漏水、淹水、霉菌
• 屋顶：年龄、状况、是否漏雨
• HVAC：空调、暖气年龄与状况
• 虫害：白蚁、其他害虫及处理史
• 环境危害：石棉、氡、污染
• 邻里干扰：噪音、气味等
• HOA：费用、限制、诉讼
• 未许可工程：加建、改造未获许可
• 保险理赔史：过去索赔记录

经纪人有独立披露义务，须披露其知晓或应合理知晓的缺陷。

未披露或虚假披露的后果：

• 交易撤销（Rescission）：买方可能有权解除合同、收回定金
• 诉讼：欺诈、过失不披露等民事索赔
• 损害赔偿：维修费、差价、律师费等

As-is 销售：买方接受房产现状，但卖方仍须履行披露义务。As-is 不能免除故意隐瞒或重大遗漏的责任。

卖方最佳实践：如实填写披露表；不确定时咨询经纪人、律师；保留披露副本；重大缺陷考虑提供检测报告或维修记录。