物业管理 vs 自主管理：房东如何选择？

通常负责，包括发通知、找律师、上庭等。费用可能另计或包含在管理费中。签约前确认驱逐流程和费用。部分 PM 公司还提供 rent collection 催收和 court filing 全程代理，但业主仍须保留最终决策权和监督权。

部分公司提供有限服务，如仅招租、仅维护，费用较低。可询价"招租+安置"或"维护 only"等选项。

多数州不要求房东本人有房地产执照即可自管自有房产。但若代管他人房产收费，可能需 Property Management 执照，各州不同。

常见结构：① 月管理费 8–12% 月租（或每单元固定费）；② 招租/安置费（leasing fee）通常为 0.5–1 个月租金，新租户签约时收；③ 续约费（renewal fee）部分公司另收；④ 维修加价（maintenance markup）10–20% 在承包商报价上加收；⑤ 驱逐费（eviction fee）可能另计或包含。签约前须书面确认所有费用项、维修审批门槛（如 $500 以上需业主批准）和月度报表内容。

工具：物业管理软件（如 Buildium、AppFolio、Stessa）用于收租、记账和沟通；在线租户筛选（credit/background check）；电子租约签署；维修承包商通讯录。技能：Fair Housing 合规、租户筛选标准、租约起草、驱逐程序、紧急维修响应、税务记录（Schedule E）。自管房东须了解所在州 landlord-tenant 法、habitability 要求和 security deposit 规则。建议加入当地房东协会或 NARPM 教育资源持续学习，并建立书面筛选标准和维修响应流程。