房东租户法基础：租约、押金与驱逐

Lease（租约）是房东与租户的书面合同，规定租金、租期、押金、维修责任、续约条件等。口头租约在部分州有效，但书面更明确、可举证。

Security Deposit（押金）：

• 各州对押金限额有规定（如 1–2 个月租金，或无上限）
• 押金通常须存入专门账户，部分州要求付利息
• 租约结束时，房东须在法定期限内（通常 14–30 天）返还或提供扣除明细
• 扣除限于：未付租金、损坏（超出正常磨损）、清洁费用等

租金上涨（Rent Increases）：有租约期间通常不可随意涨；续约时可按州法通知（如 30–60 天）调整。无租约的 month-to-month 可更灵活，但须遵守通知期。

Implied Warranty of Habitability（可居住性默示担保）：房东须保证房产适合居住——基本设施（水电、供暖、结构安全）可用。若严重违反，租户可能有权：扣租（rent withholding）、修理并扣款（repair and deduct）、或解除租约。

房东义务：维修影响可居住性的问题；遵守建筑与健康法规；部分州要求提供铅漆披露等。

租户义务：付租金；合理使用房产；报告需维修问题；保持清洁、避免故意损坏。

Fair Housing 适用：房东不得基于种族、宗教、性别、家庭状况、残疾等歧视。须对合理便利（如服务犬）请求予以考虑。

Eviction（驱逐）必须通过法定程序，房东不能自行换锁、断水电或驱赶租户。

典型流程：

• 通知（Notice）：根据违约类型，如未付租金（Pay or Quit）、违反租约（Cure or Quit）、无因驱逐（Unconditional Quit）等，各州通知期不同（通常 3–30 天）
• 法院程序：若租户未在通知期内补救或搬离，房东须向法院提出驱逐诉讼（Unlawful Detainer / Eviction Action）
• 听证与判决：法院审理后，若支持房东，会发出驱逐令（Writ of Possession）
• 执行：通常由执法官（Sheriff）执行，非房东自行驱赶

租户有权出庭、抗辩。各州对通知期限、程序、疫情期间的特殊规则等均有不同规定。