折旧收回完全指南：出售租赁房产的税务处理

折旧（Depreciation）：IRS 允许将租赁房产的建筑成本在 27.5 年（住宅）或 39 年（商业）内逐年抵扣。土地不可折旧。

折旧收回（Depreciation Recapture）：出售时，IRS 将你曾抵扣的折旧（或本可抵扣的折旧，即使你没申报）「收回」并课税。许多人误以为不申报折旧可避免 — 错误。IRS 按「allowed or allowable」规则，即允许或应允的折旧均须收回。

税率：Section 1250 收回（Unrecaptured Section 1250 Gain）按最高 25%，非资本利得 15/20%。

公式：

• 调整后税基（Adjusted Basis） = 原成本 + 改良 − 累计折旧
• 总利得（Total Gain） = 售价 − 调整后税基
• 折旧收回部分 = 累计折旧（或总利得中折旧部分，取较小者）→ 按 25%
• 资本利得部分 = 总利得 − 折旧收回 → 按 15/20% + 可能 3.8% NIIT

示例：买入 $300K（土地 $50K，建筑 $250K），持有 10 年，折旧 = $250K ÷ 27.5 × 10 = $90,909。售价 $400K。调整后税基 = $300K − $90,909 = $209,091。总利得 = $190,909。折旧收回 = $90,909 × 25% = $22,727。资本利得 = $100,000 × 15–20%。

1031 置换：置换同类房产可递延折旧收回与资本利得。

分期销售（Installment Sale）：卖方融资，利得分摊到各年，减轻当年税负。

遗产继承（Death）：继承人享税基垫高（step-up），折旧收回消除。

转为自住房：曾允许部分 exclusion，但 2008 年后规则限制「非自住期间」的利得排除，需谨慎规划。

成本分摊（Cost Segregation）：加速折旧 = 更多早期抵扣，但出售时更多收回。Bonus depreciation 100% 抵扣的个人财产项目，出售时全额收回。

误以为不申报折旧可避免收回：IRS 按「allowed or allowable」课税，未申报不影响。

出售前未规划：临近出售才考虑 1031、分期销售，可能来不及。

成本分摊后忽视收回：加速折旧带来早期抵税，但出售时收回额更大，需提前预留税款。

忽略 NIIT：高收入者可能还需缴 3.8% Net Investment Income Tax。