折旧收回完全指南：出售租赁房产的税务处理

租期间你按 27.5 年（住宅）或 39 年（商业）逐年折旧抵扣——卖时 IRS 要把这部分「收回来」按 最高 25% 课税（不是 15/20% 资本利得）。

⚠️ 常见误区：「我不申报折旧就不收回」——错误。IRS 按 allowed or allowable 规则，本可抵扣的都要收回。

土地不可折旧——计算时须分离土地价值。

例：$300K 买入（建筑 $250K），持 10 年，折旧约 $90,909。卖 $400K。

• 调整后税基 ≈ $209,091
• 总利得 ≈ $190,909
• 折旧收回 $90,909 × 25% ≈ $22,727
• 剩余 $100K 按 15–20% LTCG（+ 可能 3.8% NIIT）

⚠️ 以 IRS Pub. 544 及当年公告为准；consult CPA。

常见策略：

• 🔄 1031 交换：置换同类投资房产，递延 recapture + 资本利得
• 📅 Installment Sale：卖方融资，利得分年确认
• ⚰️ 继承：stepped-up basis 消除 recapture
• ⚡ Cost Seg：加速折旧 = 早期省税，但出售时更多收回

四大陷阱：

• ❌ 不申报折旧以为能避 recapture
• ⏰ 临近出售才想 1031——45 天 identification 很紧
• 📊 Cost seg 后未预留出售时更大 recapture
• 💰 高收入忽略 3.8% NIIT

⚠️ 重大决策请咨询 CPA/税务律师。

折旧收回费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。