房地产经纪合规完全指南：执照、公平住房、交易、广告与数据隐私

经纪人责任：Broker 对下属 agent 活动负责；需建立监督制度、培训、合规审查。

继续教育：各州要求不同，通常每 2–4 年需完成 CE 学分才能续照。

办公室注册：经纪公司需在州注册，分支办公室可能需单独登记。

信托账户管理：Earnest money、租金等客户资金必须存入信托账户，与公司资金分离；定期对账。

E&O 保险：Errors & Omissions 职业责任险，各州要求不同；部分州强制，部分州推荐。

测试计划：HUD、民间组织会进行 Fair Housing 测试，模拟买家/租客检测歧视。需确保 agent 无 Steering、无歧视性言论。

广告审查：禁止歧视性语言（如「适合家庭」「教堂附近」「仅限基督徒」）；禁止排除 protected class。

Agent 培训：定期公平住房培训，记录在案。

社交媒体监控：个人账号发布的内容也可能归责于经纪公司。

Steering 防范：不得根据种族、族裔等引导客户到或远离某区域。

服务动物/ESA 政策：Fair Housing 要求合理 accommodation，ESA 通常需接受；需了解 FHA 与 ADA 区别。

NAR Code of Ethics Article 10：禁止基于种族、肤色、宗教、性别等歧视。

代理披露时机：各州规定何时必须披露代理关系（单方、双方、双重代理）。

双重代理规则：Dual agency 各州规定不同；部分州禁止，部分州允许需书面同意。

佣金披露：NAR 和解后，买方经纪需签 Buyer Broker Agreement，明确服务与报酬；卖方不再自动向买方经纪支付，需协商。

文件保留：交易文件通常需保留 3–7 年，各州不同。

Earnest Money 处理：存入信托账户、按合同约定释放；不得挪用。

团队广告规则：团队名称、成员执照号、经纪公司名称的展示要求。

执照号展示：广告通常需包含 agent 执照号；各州规定不同。

经纪名称突出度：经纪公司名称需显著，不得仅突出个人或团队。

MLS 规则：遵守 MLS 关于 listing、照片、描述的规定。

社交媒体政策：个人与公司账号的合规要求。

testimonial/评价合规：不得虚假宣传；部分州对 testimonial 有披露要求。

公平住房与广告：禁止歧视性语言、图片、定向投放（如仅向某族裔展示广告）。

客户 PII 保护：姓名、地址、电话、财务信息等需安全存储、访问控制。

NPI（Nonpublic Personal Information）：金融信息受 GLBA 等法规约束。

TCPA 合规：电话、短信营销需获得同意；自动拨号、预录语音有额外限制。

CAN-SPAM：邮件营销需含退订选项、真实发件人、非欺骗性主题。

州隐私法：CCPA/CPRA（加州）等对数据收集、出售、删除权有要求。

数据泄露应对：制定预案；多州要求泄露通知；可能需通知客户、监管机构。

文件销毁政策：不再需要的客户文件需安全销毁。